آسیب شناسی حرفه مشـاوره املاک در ایران و اهمیت هوشـیاری ملی

امیر رضا زارع محقق و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل و مشاور امور ملکی در تهران در یادداشتی برای کا 118 به موضوع مربوط به آسیب شناسی حرفه مشاوره املاک در ایران پرداخته است:

 

وجود نواقص قانونی در زمینه مقررات صنفی در مشاغل مختلف، از جمله حرفه مشاوره املاک، تا کنون هزینه های مـزمن و بسیار سنگینی را بر کشور تحمیل نموده و علاوه بر آسیب های فراوان به فضای کسب و کار، مشکلات عدیده اقتصادی، جامعه شناختی و حقوقی را موجب شده است که توجه جدی مجلس را می طلبد.

از جهت تجاری (Commercial Approach)، مطابق گزارش منتشر شده از سوی کنفرانس تجارت و توسعه سازمان ملل متحد (UNCTAD)، در پی تــورم فـزایـنده در سـراسـر جـهان (Global Inflation)، حجم معاملات تجارت جهانی در یک چهارم ابتدایی سال 2022 میلادی به مرز 7/7 تـریلـیون دلار رسید، که نزدیک به 1/7 تـریلـیون دلار از آن، فقط سهم تجارت خدمـات بوده است که مشاوران املاک نیز زیرمجموعه همین بخش محسوب می شوند.

برای درک اهمیت فعالیت دلالان کافی است تصور شود فقط برای یک روز مردم ناچار باشند جهت تامین مایحتاج روزمره زندگی مانند میوه یا آرد، از یک استان به استان دیگر رفته و در باغات و مزارع کشور بدون واسطه محصولات مورد نظر خود را شخصاً برداشت یا مستقیماً از کشاورزان خرید کنند.

حتی تصور این وضعیت، و هرج و مرج ناشی از آن، بسیار دشوار و اهمیت وجود یک سازوکار نظم دهنده میان عرضه کننده و مصرف کننده کاملاً محـرز و غیر قابل انکار است. این سازوکار دلالی نامیده می شود و معنای لغوی دلال یعنی کسی که راهـنمایی و هـدایت می کند.

در بین شاخه های مختلف دلالی، جایگاه مشاوران املاک حائز اهمیت ویژه است؛ چراکه در این حرفه علاوه بر پراکندگی مصرف کنندگان، شاهد پراکندگی شدید عرضه کنندگان نیز هستیم؛ به این معنا که مشخص نیست در کدام شهر، کدام خیابان، کدام ملک، برای چه نوع معامله ای و با چه شرایطی جهت عرضه به مردم موجود است و در مجموع چه ویژگی هایی دارد، که این امر عملاً جستجو و یافتن موضوع معامله را برای مصرف کننده دشوار و نقش کلیدی مشاور املاک را به عنوان دلال، درخشان تر می سازد.

در این حرفه چالش فقط بر سر یافتن موضوع معامله، بررسی ویژگی ها و عرضه آن به مصرف کنندگان نیست؛ بلکه مشاور ملکی علاوه بر جمع آوری و ساماندهی به اطلاعات پراکنده املاک، باید در هر مورد خاص با تسلط بر بازار ملک و آگاهی از قیمت آخرین معاملات انجام شده، امکان ارائه مشاوره درست به مردم، مدیریت مذاکرات آنها، نزدیک کردن طرفین قرارداد، بررسی اسـناد و مدارک و نهایتاً انجام معامله را داشته باشد و همچنین نسبت به ملاحـظات حـقوقی و قـراردادی و نیز جوانب غیرحـقوقی مرتبط به هـر ملـک اشراف کافی داشته باشد.

از سوی دیگر، مشاوران املاک با داشتن تبـهر در انجام مذاکرات و انعقاد معاملات و اطلاع از شـگردهای تعاملات قراردادی، نقش بازدارنده مهمی در جلـوگیری از اجحاف به حقوق طرفین قرارداد داشته و بسیاری از متقاضیان که به تنهایی قربانی ترفـندهای معاملاتی طرف مقابل خود می شوند، با حضور مشاورین املاک به عنوان واسطه و صاحب تجـربه، از نوعی بیـمه نامحسوس برخوردار می شوند، که خود باعث کاهش چشمگیر تعداد پرونده های دادگستری است.

از جهت حـقوقی (Legal Approach)، اهمیت حرفه دلالی تا به آن حد است که قانونگذار در ابواب شانزده گانه قانون تجارت کشورمان، اخـتصاصاً در یک باب مستقل به این حرفه پرداخته و ضوابط آن را تعریف کرده و در ماده 335 همین قانون، حرفه دلالی را در حکم وکالـت مدنی و تابع مقررات راجع به وکالت دانسته است. همچنین در اسناد طبقه بندی مشاغل در سازمان ملل متحد (UNO) و سازمان تجارت جهانی (WTO) در حوزه تجارت خدمات، دلالان (Brokers) به عنوان یکی از ارکان مهم اقتصاد هر کشور به رسمیت شناخته می شوند..

از جهت جـامعه شناختی (Sociological Approach)، مهمترین نهاد اجتماعی، یعنی خـانواده، بر مبنای خدمات مشاورین املاک، از داشتن سرپناه بهره مند می شود و اقشار مختلف جامعه، از وکلا و مهندسان و پزشکان گرفته تا یک کارگر ساده، همگی نیــازمند خدمات مشاوران ملکی هستند تا در کوتاه ترین زمان ممکن به مجموعه خدمات و اطلاعاتی دست پیدا کنند که در نهایت زندگی آنها را برای همیشه تغییر می دهد.

از جهت اقتصادی (Economic Approach)، مشاوران املاک آخرین و مهمترین حلقه از زنجیره عظـیم صنعت ساختمان کشور محسوب می شوند که مطابق گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، سهم این بازار در اشتغال مستقیم کشور حدود 12% و از تولید ناخالص ملی حدود  6% است.

مشاورین املاک با تعـدیل قیمت ها و تورم زدایی از اقتصاد (Deflation) کمک بزرگی به زنده نگه داشتن گردش سرمایه در بازار مسکن و پویایی صنعت ساختمان می کنند که خود به تنهایی میلیون ها نفر را شاغل می سازد و در این رابطه به عکس آنچه تصور و در برخی رسانه ها تبلیغ می شود، مشاوران املاک ذینفع هستند تا نظر مالکان را به قـدرت خـرید واقعی مـردم نزدیکــتر کنند، نـه دورتر.

از سوی دیگر، مشاورین املاک همواره با همکاران خویش در رقابت قرار دارند و هر یک از آنها برای موفقیت در انعقاد قرارداد، حداکثر تلاش خود را می کند تا پاییـن ترین قیمت ممکن را در اسرع وقت به مشتریانش پیشنهاد دهد، نه بالاترین قیمت؛ لذا، رقابت درون صنفی مشاوران با یکدیگر، خود عامل اصلی کنترل قیمت های اعلامی از سوی سازندگان و مالکان است.

مشاوران املاک همچنین با یافتن و تبلیغات گسترده فایل های ارزان تر باعث می شوند قیمت های غیرکارشناسی و بالا که از سوی برخی مالکان اعلام می شود خودبخود به حاشیه برود، که این رویه نیز عامل دیگری در کـنترل غیرمستقیم قیمت ها توسط مشـاوران املاک است؛ چراکه آنها برای انعقاد قرارداد و کسب درآمد ذینفع هستند بر ملک هایی تمـرکز تبلـیغاتی داشته باشند که از نظر قیمت کمـترین فـاصله را با تـوان پـرداخت مـردم دارند، نه بیــشترین فـاصله.

گاه ملاحظه می شود که در مورد یک ملک واحـد قیمت های مختلفی از سوی دفاتر املاک مختلف ارائه می شود که این امر ناشی از قیمت های متفاوتی است که خـود مـالکان به مشاوران دفاتر دیگر اعلام می کنند تا شانس خود را در قیمت های بالاتر نیز آزمایش کنند؛ در حالی که، مشاوران املاک در رقابت با یکدیگر همواره ذینفع هستند که پاییـن ترین قیمت های اعلامی از سوی مالکان را به مشتریان خود اعلام کنند تا زودتر به درآمد برسند و مثلاً بین سه مـلک که یکی 10، دیگری 12 و سومی 15 تومان قیمت دارد مشاور ملکی ذینفع است تا هر چه سریعتر ملک با قیمت 10 تومان را به اطلاع مشتریانش برساند و نه آن که قیمت 15 تومان را آگهی کند تا از رقابت باز بماند.

این که برای فـرار از مسـئولیت در بخش های دیگر اقتصاد و یا پنهان کردن علت های اصلی آن، گفته می شود مشاوران املاک مسئول افزایش قیمت ملک هستند تا درآمد خود را بالا ببرند، از تحلیل های سطحی و نشانه بی اطلاعی کامل از ماهـیت رقـابـتی این حرفه است که اساساً اجازه اعلام قیمت هایی بالاتر را به مشاوران املاک نمی دهد چراکه در غیر این صورت از رقابت حذف می شوند؛ (چه دارای جواز باشند و چه بدون جواز). از سوی دیگر، مشاوران املاک خود بخشی از همین جامعه هستند و در صورتی که قیمت اجاره یا خرید ملک (اعم از اداری، تجاری یا مسکونی( افزایش یابد، اولین قربانی این وضعیت خود آنها خواهند بود.

مقـصر دانستن مشاوران املاک در وضعیت قیمت ملک در کشور، مانند آن است که در خصوص افزایش قیمت کالاهای مصرفی به جای توجه به ریشه های واقعی در بانک ها، صنایع، پیمانکاران و غیره، دارندگان سوپرمارکت ها را مسئول مشکلات اقتصـادی کشور معرفی کنیم! این یک فرافکـنی بـزرگ و به لحاظ روش شناختیِ علـمی، نادرست است. در خصوص وضعیت کنونی بازار ملک باید توجه داشت که یقیناً اگر تلاش مشاوران برای کاهـش فاصله میان مالکان و مشتریان و مهـار تورم نبود، اکنون شاهد قیمت هایی به مراتـب بالاتــر در این بخش بودیم.

قضاوت های نادرستی که در مورد مشاوران املاک می شود بعضاً ناشی از این تصور اشتباه است که مشاوران باید همیشه طرفدار مستاجر یا خریدار باشند، در حالی که مشاور املاک وظیفه دارد در کار خود همواره اصل بی طـرفی را رعایت کند و اگر مالکی قیمتی بالاتر از نرخ روز بازار ارائه می دهد به او تذکر دهد و یا حتی از کار کردن روی ملک او خودداری کند و از سوی دیگر اگر مالکی به علت کهولت سن، عدم اطلاع، عدم توان تشخیص و غیره، قصد فروش ملک خود به قیمتی نازل را داشته باشد امـانـتداری اقتضا دارد که او را از نرخ منصفانه روز مطلع نماید. در واقع یک مشاور درستکار هرگز نباید در کار خود جانـبدارانه عمل کند بلکه فـارغ از این که چه کسی مالک و چه کسی متقاضی است همواره باید در مسـیر حقـانیت گام بردارد.

از جهت جمعیت شناختی (Demographical Approach)، طبق اعلام ریاست اتحادیه صنف مشاوران املاک در سال 1400، در سطح کشور حدود 135.000 دفتر مجاز مشاوره ملکی وجود دارد که با احتساب مشاوران و کارکنان دفتر (منشی و خدمه)، بیش از 700.000 نفر را تشکیل می دهند و بر اساس بعـد خانـوار، جمعیتی حدود 2.500.000 نفر مستقیماً از طریق این حرفه در حال ارتزاق و زندگی هستند.

چنین جمعیتی فقط با تراکـنش های مالی خود در زندگی روزمره، موجب اشتغال میـلـیون ها نفر دیگر در سراسر کشور می شود و اگر تعداد دفاتر فاقد جواز را به این آمار اضافه کنیم، اعداد از آنچه ذکر شد نیز فـراتر خواهد رفت و به این ترتیب این قشر از جامعه عملاً می تواند اقتصاد کشور را متـحول کند.

علی رغم احراز چنین جایگاه مهمی، به نظر می رسد تاکنون قانونگذار نسبت به اهمیت حرفه مشاوره املاک و تاثیر آن بر سرنوشت کشـور غافل بوده و بی توجهی به این حرفه، خسارت های بسیاری را در وهله اول برای مشـاوران املاک، سپس مردم و در مرحله بعد برای اقتصاد و در نهایت دستگاه قضایی موجب شده است.

 

1) تعـرفه های کاری اندک، بزرگترین مفسده موجود در حرفه مشاوره ملکی؛

پایین نگه داشتن تعرفه کاری مشاوران املاک و فقیر نگه داشتن آنها، یکی از خطرناک ترین رویکردهایی بوده است که در کشور ما با ظاهری عوام پسندانه، در قالب حمایت از مصرف کننده مطرح شده و در عمل اثراتی کاملاً معکوس را در اختیار جامعه گذاشته است که علاوه بر آسیب های فراوان به حرفه مشاوره ملکی، در نهایت اصـل سرمایه های مردم را در معرض خطر قرار می دهد.

عدم آشنایی با واقعیت های این حرفه و مخاطرات مالی ناشی از آن، در کنار مطالب سطحی و غیرعلمی که مکرراً در برخی رسانه ها تبلیغ می شود، منجر به شکل گیری تصویری نادرست از فعالیت مشاوران املاک نزد مردم و مسئولان شده و تعیین تعرفه های بسیار اندک نیز از پیامدهای همین برداشت های سـطحی و بدون آگاهی کافی است که عملاً خدمات مشاوران املاک را بی ارزش و فاقد اهمیت القا می کند.

حرفه مشاوره املاک، حقوق ثابت و مستمر ندارد؛ فعالان این حرفه درآمد خود را فقط از دست مردم و تنها در صورت انعقاد قرارداد دریافت می دارند. در واقع ریسک نداشتن درآمد بزرگترین چالش و بخشی از ماهیت این شغل در وضعیت عـادی بازار است و در کشور ما که بازار مسکن تقریباً به صورت مستمر رکودهای طولانی مدت را تجربه می کند، وضعیت به مراتب سخت تر می شود.

زارع که بیش از 15 سال در زمینه مشاوره ملکی فعالیت داشته است ادامه داد: بر خلاف تصور عموم و تبلیغات رسانه ای، حرفه مشاوره املاک در کشور ما، حتی در بهترین دفاتر شمال شهر تهران، با عدم امنیت اقتصادی جدی توام است؛ به طوری که فقط در یک دهه اخیر شاهد خروج بسیاری از مشاوران از این حرفه با سوابقی طولانی و درخشان بوده ایم، که هر یک از آنها با دانش منطقه ای خود، یک سرمایه اجتماعی گرانبها محسوب می شـدند.

زارع توضیح داد: هر یک از دفاتر مشاوره املاک با گرفتن جواز، اقدام به استخدام تعدادی مشـاور می کند که در واقع اصل کار مشاوره ملکی توسط همین افراد انجام می شود و صاحبان جواز، در غالب موارد یک سرمایه گذار محسوب می شوند که محل دفتر و لوازم آن را تهیه کرده و مراحل اداری اخذ مجوز را به انضمام برخی دوره های تئوریک پشت سر می گذارند.

بنابراین وقتی صحبت از مشاور ملکی می کنیم مقصود شخصی است حقیقی که مردم مستقیماً با او ارتباط می گیرند و از مشاوره او استفاده می کنند؛ (نه فقط مدیر و صاحب دفتر). این مشاوران با اتکا به تحصیلات و تجارب خویش برای کسب درآمد در این حرفه تلاش کرده و به مــرور زمــان تبدیل به یک بانک اطلاعاتی بسیار ارزشمند در زمینه املاک و نیز اشخاص حاضر در حوزه جغرافیایی محل فعالیت خود می شوند.

زمانی که با تعیین تعرفه های اندک برای مشاوران املاک، آنها را فقیـر نگه داریم، نتیجه آن می شود که فعالان این عرصه به جای مصحلت اندیشی برای مردم و ارائه بهترین راهکار به آنها، درگیر هزینه های روزمره خود شده و به تدریج به مرحله ای از تنگنا می رسند که ناخودآگاه باید بین بقای خویش در این حرفه و مصلحت متقاضیان، یکی را انتخاب کنند.

به همین دلیل است که با مراجعه به دفاتر املاک مشاهده می کنیم که این دفاتر هرچند به ظاهر سال ها با یک نام مشغول فعالیت هستند اما تقریباً هـر سال از درون فــرو می پاشند و کـادر مشـاوران آنها مدام در حال تغییر است و نتیجه آن می شود که مردم بدون آن که خودشان مطلع باشند از خدمات مشاورانی بهره مند می شوند که سوابق کاری اندکی داشته و تحت تاثیر تبلیغات رسانه ای با این تصور که در حرفه املاک پول های بادآورده ای نصیبشان خواهد شد، وارد این عرصه می شوند.

خسارات ناشی از خروج مشاوران صاحب تجربه از شغلی که سال ها برای آن زحمت کشیده اند و حاصلی در آن برداشت نکرده اند، فقط منحصر به حوزه املاک نمی شود؛ این جمعیت پس از خروج از این حرفه، به مشاغل دیگری قدم می گذارند که در آنها مجدداً مبتدی محسوب شده و بار دیگر از صفر شروع می کنند. به این ترتیب چرخه آسیب های شغلی به تمام جامعه سرایت می کند و ظهور پدیده های جدیدی همچون دستفروشی های گسترده در شهرها از علائم و نتایج نهایی وجود این قبیل ایرادات در سیستم مدیریتی مشاغل مختلف در کشور است.

مشکل اساسی در کشور ما، در ارتباط با تعیین نرخ کمیسیون مشاورین املاک آن است که مسئولان و نمایندگانی که در این خصوص برای بیش از 135.000 صاحب جواز، به انضمام صدها هزار نفر مشاور املاک در سطح کشور تصمیمگیری می کنند، غالباً در طول کل زندگی شان، حتی یک روز تجربه نشستن پشت مـیز مشـاوره ملکی را نداشته اند و با واقعیت های عملی این حرفه نیـز آشنایی ندارند و در این خصوص تحقیق میدانی کافی نیز به عمل نیاورده اند.

تعیین تعرفه های اندک که صرفاً کاربرد بوروکراتیک و اداری دارد، بیشتر برای متعادل نشان دادن وضعیت اقتصادی در گزارش ها و تامین نظر مثبت مقامات اداری بالاتر صورت می گیرد و فاصله عمـیق میان تعرفه های اعلامی در کشور ما با اقتضائات حرفه مشاوره املاک، زمانی مشخص تر می شود که نرخ خدمات مشاوران ملکی در کشورهای دیگر جهان را با کشور خودمان مقایسه می کنیم.

طبق گزارش منتشر شده در نشریه وال استریت ژورنال (WSJ) و مطابق گزارش یک شرکت بین المللی فعال در زمینه مشاوره ملکی با نام ترانیو (TRANIO)، حق کمیسیون املاک، در ایالات مختلف کشور امریکا به صورت میانگین، در قراردادهای کمتر از 1 میلیون دلار %5 تا %6 از کل مبلغ معامله و در قراردادهای بالای 1 میلیون دلار 4% است؛ لذا، اگر آپارتمانی به ارزش 200.000 دلار (حدود 10 میلیارد تومان) معامله شود، خریدار و فروشنده مکلف هستند جمعاً حدود 11.000 دلار (550 میلیون تومان) به عنوان حق الزحمه مشاور املاک پرداخت نمایند.

این نرخ در کشور آرژانتین به صورت مقطوع 5%، در آلمان در قراردادهای کمتر از 15 میلیون یورو 3.75% تا 7.14% و در قراردادهای بالای 15 میلیون یورو از 3% به بالا، در اسپانیا به صورت مقطوع 5%، اسلوونی 4%، اندونزی 4%، ایتالیا 6%، برزیل 5%، بلاروس 2%، بلژیک 3%، پرتغال 3% تا5%، تایلند 4% تا5%، تــرکیه 4% تا 6%، جـامائیکا 5%، جمهوری چک 2.5% تا5%، روسیه 4%، ژاپــن 6%، فنلاند 3% تا 5%، فیـلیپین 4%، کانادا 3%، سنگاپور 1.5%، سوییس 3% تا5%، لاتـویا 2% تا 5%، لهستان 3% تا 5%، مکـزیک 7.5%، مونته نگرو 3% تا 5%، و در یونان 4% است.

همچنین طبق تحقیقات انجام شده حق کمیسیون مشاوران املاک در قراردادهای اجاره، به صورت میانگین، معادل 10 درصد از کل مبلغ اجاره خالص یک سال است (معادل بیش از یک ماه اجاره)، که به تمامی ارقام فوق مالیات بر ارزش افزوده (VAT) به صورت جداگانه اضافه می شود.

این در حالی است که اکنون در کشور ما، در استان تهران در شهرستان شمیرانات، حق کمیسیون املاک در قراردادهای فروش فقط % 0/25 و در قراردادهای اجاره یک چهارم از اجاره یک ماه به انضمام % 0/5 از مبلغ ودیعه از هر طرف تعیین شده است که حتی خود مردم نیز این ارقام را اجرا نمی کنند و مشخص نیست این تعرفه های باورنکردنی با کسب مشورت از چه کسانی و با کدام معیارهای عـلمی و به استناد کدام منابع موثق سنجیده و تنظیم شده اند؟

علاوه بر این اخیراً به پیشنهاد یکی از نمایندگان مجلس مقرر شد همین تعرفه های کاذب نیز نـه بـر مبنای قیمت واقعی معاملات، بلکه بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه شود که این قبیل رویکردهای غـیرعـلمی نه تنها گره ای از مشکلات اقتصادی کشور باز نمی کند بلکه آن را به سوی فضایی انتزاعی و غیرواقعی سوق می دهد که پیشتر نتایج آن را در زمینه تعیین نرخ ارز و فاصله موجود میان واقعیت بازار با نوشته های روی کاغذ تجربه کرده ایم.

نکته مهم در اینجاست که نرخ های مذکور در کشورهایی جاری است که بازار مسکن اصولاً وضعیت بهــتری را در مقایسه با کشور ما تجربه می کند و از ثبات نسبی برخودار بوده و در نتیجه مشاوران املاک کم و بیش با درآمدی ثابت و قابل پیش بینی مشغول فعالیت هستند. در حالی که در کشور ما رونق بازار مسکن استثنا و رکــود در آن تقریباً یک اصل شده است و در نتیجه وضعیت کار برای مشاوران ایرانی در مقایسه با همکاران شان در کشورهای دیگر، به مراتـب سخت تر است.

از سوی دیگر، عـادات معاملاتی مردم در کشورهای فوق با عـادات معاملاتی مردم ما کاملاً متفاوت بوده و آنگونه که به تواتر از طریق مالکان و مشتریان ساکن خارج از کشور مطلع شده ایم، اصولاً متقاضیان در این کشورها با دیدن چند مورد، نهایتاً به یک جمع بندی می رسند.

در حالی که در کشور ما بسیاری از مشتریان برای یک خرید ساده شمال، جنوب، شرق و غرب را در هفته ها و ماه های متوالی و گاه سال ها جستجو می کنند که این امر برای آنها رایــگان و حتی یک تفــریح محسوب می شود، اما برای مشاوران املاک مستلزم هزینه های جدی زمـانی، مـالی و جـانی است که در پایان هر ماه باید از عهده آن برآیند.

همچنین در کشورهای فوق اصولاً قراردادی میان مشاوران و مالکان وجود دارد و در صورت انصراف از فروش یا اجاره و یا حتی تغییر قیمت از سوی مالک، او موظف است حق الزحمه مشاور املاک را کامل یا به صورت نسبی پرداخت کند؛ در حالی که در کشور ما فعالیت مشاوران صرفاً مبتنی بر اعـتبار کلامی بوده و تمام زحمات یک مشاور و ماه ها هـزینه، با یک عذرخواهی ساده تلفنی از سوی مالکان تباه می شود.

به این ترتیب، شرایط فعالیت یک مشاور ایرانی در مقایسه با همکاران خود در کشورهای فوق به نحو قابل ملاحظه ای سخت تر و پرمخاطره تر است و حق الزحمه مشاوران املاک ایـرانی جهت پوشش دادن به این ریسک های مضاعـف، قاعدتاً باید از تعرفه های جاری در کشورهای مذکور بالاتر باشد؛ درحالی که نه تنها کمتر است بلکه تقریباً نزدیک به صــفر تعیین شده است!

باید به این نکته نیز توجه داشت که هر چند تعیین تعرفه های استاندارد و منطبق بر واقعیت الـزاماً باعث ارائه مشاوره درست و دقیق به مردم نمی شود و موفقیت مشاوران را نیز تضمین نمی کند اما یقیـناً وجود تعرفه های اندک و غیر واقعی و فقـیر نگه داشتن مشاوران املاک، منجر به آسیب به این حرفه و ارائه خدماتی نـاقص، نـادرست و حتی خطـرآفرین به مردم می شود.

با ملاحظه آمارهای جهانی و در نظر گرفتن اقتضائات داخلی بازار کار املاک در ایران و ریسک های مضاعف موجود در آن، تعیین تعرفه 2.5% از هر طرف در قراردادهای فروش (معادل 5% از کل مبلغ معامله) و 20 روز از هر طرف در قراردادهای اجاره (معادل 40 روز از مبلغ اجاره)، به عنوان نقطه آغاز اصلاح مقررات و تعرفه های کاری مشاوران ملکی قابل پذیرش به نظر می رسد که خود باعث افزایش قابل توجه درآمدهای دولت و همزمان اشتغال زایی در زمینه رشته های دیگر می شود که در بخش بعدی توضیح خواهیم داد.

با در نظر گرفتن این تعرفه ها، شخصی که ملکی به ارزش 1 میلیارد تومان خرید می کند 25 میلیون تومان حق الزحمه املاک می پردازد (معادل 2.5 درصد از کل) و شخصی که 1 میلیارد تومان رهن کامل می کند، 20 میلیون تومان کمیسیون پرداخت خواهد کرد (معادل 20 روز از اجاره)، که این اعداد میان صاحب جواز، مدیر قرارداد و مشاور یا مشاوران مربوطه تقسیم می شود.

در این زمینه تصور اشتباهی که وجود دارد آن است که گمان می شود هر کدام از دفاتر املاک به طور متوسط در هر ماه چندین قرارداد می نویسند؛ در حالی که جز در برخی دفاتر بسیار بزرگ با تعداد مشاوران بالا، باقی دفاتر حتی در شرایط عادی بازار، به صورت میانگین مـاهـانه یک قرارداد اجاره را هم به زحمت می توانند به سرانجام برسانند؛ چه رسد به مشاوران آنها که گاه ماه ها بدون قرارداد سیر می کنند و مثلاً برای رسیدن به یک قرارداد فروش 10 میلیارد تومانی اصولاً بیش از یک ســال زمــان می گذارند.

ممکن است پرسیده شود به چه علت این درصد ها در کشورهای مختلف جهان به مشاوران املاک تخصیص داده شده است؟ پاسخ به این پرسش در هشت نکته کلیدی نهفته است؛ اول آن که، بخشی از این درآمد مربوط به فرایند ظاهراً ساده اما طاقت فرسای رسیدن به یک قرارداد مـلکی است که جز در موارد بسیار استثنایی، اصــولاً مراحل طـولانی و متعـددی را شامل می شود.

از جستجوی پیاده و پلاک به پلاک برای پیدا کردن فایل های شخصی گرفته تا هزینه های سنگین تبلیغات اینترنتی و پـخش تراکت، هزینه شرکت های فایلینگ، بازدید املاک در نقاط مختلف، آگهی های مکرر، مکالمات تلفنی طولانی مدت، تامین نظر مشتریان هر یک با خواسته هایی متفاوت، ارائه سرویس به متقاضیان، رفت و آمدهای مکرر، تنظیم خواسته های طرفین معامله به صورت تلفنی و حضوری، جلسات مکرر، انجام استعلامات لازم از شهرداری و مراجع قانونی و نهایتاً برگزاری نشست نهایی که مشخص نیست تمام این زحمات و هزینه ها در آن جلسه به نتیجه ای نیز ختم بشود و یا نشود.

دومین نکته ریسـک پذیری بالا در این حرفه است؛ به این معنا که در برابر مخارج مسـتمر زندگی و هزینه های سنگین کاری، مشاور املاک هیچ تضمینی برای کسب درآمدی ولو اندک ندارد و این بزرگترین خطری است که او باید در این حرفه به جـان بخـرد. در واقع، درآمد یک مشاور املاک فقط در قبال خدماتی که به مردم ارائه می دهد نیست؛ بلکه بخش قابل توجهی از درآمد او مربوط به پذیرفتن ریسک نـداشتن درآمد و برای پوشش دادن به این ریسک بزرگ است.

طبـع بازار ملک با سایر مشاغل آزاد متفاوت است و مشاوران املاک باید قادر باشند با درآمدهای غـیر مسـتمر خود، علاوه بر پرداخت هزینه های انباشته شده از گذشـته و تامین مخارج روزمره زندگی، از رکودهای غیرقابل پیشبینی آیـنده نیز عبور کنند که در مقایسه با سایر مشاغل آزاد بازه زمانی بسیار طـولانی تری را به خود اختصاص می دهد. طبیعتاً حضور در این حرفه و پذیرفتن چنین خطری زمانی معـقول خواهد بود که در کفــه دیگر این تـرازو، دستمزدی درخور وجود داشته باشد.

گذشته از مشاوران، صاحبان جواز نیز با درآمدهای غـیر مستمر حاصل از این شغل، باید هزینه های مسـتمر اجـاره محل کسب، هزینه های سنگین تبلیغات، تلفن، برق، شارژ، مالیات بر درآمد مشاغل، بیمه، عوارض شهرداری، حقوق منشی، حقوق آبدارچی، هزینه شرکت های فایلینگ و همچنین خرده خرج های جاری دفتر را پرداخته و علاوه بر همه این موارد از عهده مخارج مستمر زندگی شخصی خود و کرایه خانه و غیره نیز برآیند!

سومین نکته زمــان بر بـودن این حرفه است؛ بزرگترین هزینه ای که یک مشاور املاک در حرفه خود به عمل می آورد هزینه زمــانی است. شاید ماه ها تلاش برای رسیدن به یک قرارداد به نتیجه ای نرسد ولی به صورت اتفاقی قراردادی انجام می شود، که تقسیم حق الزحمه آن بر ماه های گذشته، باید برای مشاور املاک توجیه اقتصادی داشته باشد؛ در غیر این صورت چه دلیلی برای پذیرش یک شغل بدون درآمد وجود خواهد داشت؟

باید توجه داشت که یک مشاور پیش از انعقاد یک قرارداد، اصولاً به ده ها نفر خدمات رایگان ارائه می دهد و در واقع آنچه مشاور به عنوان حق الزحمه دریافت می دارد مجموع خدمات ارائه شده به طرفین آن معامله خاص، به انضمام تعداد کثیری از مشتریان و مالکان دیگر است که از خدمات او در زمینه های دیگر به صورت رایگان بهره مند شده اند اما تلاش برای آنها منتـج به قراردادی نشده است.

در همین رابطه، نکته دیگری که غالباً از دیدگان پنهان می ماند آن است که آنچه در یک گفتگوی تلفنی ساده و در مدت زمانی اندک به راحتی در اختیار مردم قرار می گیرد محصول جــریانی است که هرچند نتیجه آن در چند جمله خلاصه می شود و گفتن و شنیدنش بسیار آسان است، اما دستیابی به این داده ها اصولاً زمـان بـر بوده و یک مشاور حرفه ای برای رسیدن به این داده ها، جوانی خود را در خیابان ها و بازارهای شهر هزینه می کند.

به عنوان مثال در پاسخ به این پرسش که ارزش معاملاتی سرقفلی یک مغازه با ویژگی های خاص خود در بازار بزرگ تهران چقدر است، مشاور ملکی علاوه بر دانش حقوقی کافی برای تشخیص سرقفلی از ملکیت و اشراف بر استلزامات هر یک، می بایست حداقل در جریان معاملات 3 سـال اخـیر در بازار املاک تجاری باشد تا با داشتن امکان مقایسه قیمت ها در مناطق و بازارهای مختلف، بتواند اطلاعات درستی را در اختیار متقاضی قرار دهد، که البته بیان آن شاید کمتر از 2 دقیقه زمان ببرد.

چهارمین نکته آن است که صرف نظر از زمان طولانی برای رسیدن به داده های کافی، موفقیت در حرفه مشاوره املاک مسـتلزم کــسب تجــربه و اطلاع از اموری است که اشراف بر آنها به ممــارست نیاز دارد و فــرایندی است طولانی که در آن یک مشاور به تدریج به مـرتبه اعـلای خود می رسد؛ به نحوی که با یک مشاوره ساده می تواند حاصل یک عمر زحمت متقاضیان را شکل دهد.

تعیین تعرفه های اندک دقیقاً ضــد این فــرایند است و موجب می شود اکثریت مشاوران املاک نـتوانند به مدت طولانی در این حرفه دوام آورند و در نتیجه به پختگی کافی نرسیده و با ملاحظه این که عمرشان در حال اتلاف است در نیمه راه به سراغ شغلی دیگر می روند؛ لذا، بازار املاک به تدریج از مشاوران حرفه ای تهی و با مشاورانی مبتدی جایگزین می شود که با خدمات ضعیف خود، به جای دریافت 2.5% کمیسیون از هر طرف معامله، 100% اموال هر دو طرف را در معرض خطر قرار می دهند.

پنجمین نکته، مساله برقراری عدالت اجتماعی و تقسیم عادلانه ثروت در جامعه است که به هنگام تعیین تعرفه های شغلی، به بهترین وجه و بدون دخالت دولت در روابط تجاری میان مردم محقق می شود و این فرصتی درخشان برای قانونگـذار است که نه فقط در حوزه مشاوره املاک، بلکه در همه صنوف دیگر باید آن را مغـتنم شمارد.

افرادی که می پرسند چرا مشاوران املاک چنین درصدی از قراردادها را دریافت می کنند باید به این نکته توجه داشته باشند که وقتی مـالکی 10 سال پیش آپارتمانی را به قیمت 1 میلیارد تومان خریده و بدون هیچگونه تلاشی، امروز به قیمت 12 میلیارد تومان می فروشد، این افـزایش ثروت حاصل هــیچ هوش و ذکاوت یا در قبال هــیچ زحـمت و خـدمتی به جامعه نبوده است؛ بلکه محصول بیمـاری اقتصـاد کشور است؛ در مقابل یک مشاور املاک که با کـار کـردن پول به دست می آورد و درآمدش کفاف هزینه های روزمره زندگی را نیز نمی دهد اگر تا پایان عمرش هم به جامعه خدمت رسانی کند، به نـاحق از چنین شخصی عقب می ماند.

مساله حائز اهمیت دیگر آن است که در حرفه املاک همین تعرفه ها نیز در نهایت بر چندین خانواده تقسیم می شود و هرچند این ارقام برای طرفین قرارداد در مقایسه با آنچه که به دست می آورند هیچ محسوب است، اما برای آن جوانی که با دست خالی برای ساختن زندگی خود به عنوان یک مشاور تلاش می کند و همچنین صاحبان دفاتر املاک که هر یک اشـتغال چندین خانواده را پشتیبانی می کنند، بسیار موثر است.

ششمین دلیل آن است که وجود تعرفه های غیرمنطقی و اندک، نقطه آغاز انحراف هر شغل به سمت فعالیت های حاشیه ای و فساد در عرضه خدمات به مردم است و وجود اصطلاحاتی همچون دریافت بالابـود در معاملات کلنگی، یکی از مصادیق این انحرافات محسوب می شود که تعداد بسیار اندکی از مشاورانِ معمولاً قدیمی، از آن به عنوان ابزاری برای دور زدن تعرفه های غیراستاندارد استفاده می کنند و نسل های جدیدتر به طعنه، به آن بـلابـود می گویند، که اشاره به بی برکت بودن این قبیل درآمدها دارد.

زارع توضیح داد: برخی از مشاوران املاک قدیمی تر با ملاحظه این که سال های عــمر و جوانی خود را صـرف ثروتمند کردن مردم نموده اند اما خودشان هیچ سهم متناسبی از این ثروت آفرینی نداشته اند و حتی در تامین نیازهای اولیه زندگی مستاصل هستند، به تدریج به سمت کسب درآمد از راه هایی خارج از مسیر تعرفه ها سوق داده می شوند که خساراتش برای متقاضی به مراتب از کمیسیونی که در دادن آن صرفه جویی می شود، بیشتر است.

هفتمین نکته مربوط به خدماتی می شود که مشاوران املاک به صورت ضمنی عرضه می کنند و از آن می توان با عنوان خدمات سـایه یاد کرد. مشاوران املاک با اتکا به دانش و تجربه خود و برای حفظ اعتبار کاری خویش نزد طرفین، با حکـمیت و مصالحه میان آنها و حل مناقشات احتمالی پـس از انعقاد قراردادها، علی رغم آن که قانوناً تکلیفی در این خصوص ندارند، عملاٌ کمک بزرگی به سبک شدن بار قوه قضائیه می کنند که در صورت غـیابشان، مردم ناچار خواهند بود، با هزینه هایی به مراتب بالاتر، راه حل را در راهروهای دادگستری جستجو کنند.

هشتمین و مهمترین نکته حکـمتی است که در تعیین این تعرفه ها وجود دارد و آن بحث صـیانت از سـرمایه های مـردم است. انجام معامله ملکی یکی از بزرگترین سرمایه گذاری های هر شخص در زندگی است و اشخاص با مراجعه به مشاوران املاک حاصل یک عــمر زحمت خود را به آنها می سپارند. با تعیین تعرفه های اندک و قرار دادن مشاوران در شرایط مالی اضطراری و خروج افراد لایق و امانتدار از این حرفه، آنچه در عمل به خطر می افتد اصــل دارایی های مردم است.

زارع ادامه داد: موارد بسیاری را شاهد بوده ایم که مشتریان یا مالکین از مشاوران درخواست انعقاد قرارداد داشته اند اما با علم به این که در آینده در مجاورت ملک چه اتفاقی روی می دهد و یا با علم به متناسب نبودن قیمت، سوابق معاملاتی ملک، همسایگان آن، محاسبات سوددهی در املاک تجاری و یا موقعیت سنجی در املاک اداری و بررسی سایر فاکتورها، مشاوران علی رغم آن که ذینفع در انجام قرارداد بوده اند عـدم انجام معامله را توصیه کرده اند که مورد تعجب و تقدیر متقاضیان بوده است. مسلماً امـانـتداری و ارائه مشاوره درست به مردم در سایه امنیت مالی ارتقا می یابد.

مسئولان کشور ما و نمایندگان مجلس باید در نهایت به این حقیقت برسند که حرفه مشاوره املاک یک شغل دانشجویی و برای تامین پول توجیبی یا گرفتن شیرینی نیست؛ بلکه یک حرفه مهم اجتماعی است که در سراسر جهان برای آن ارزش و اهمیتی وافــر قائل هستند و فعالان این حوزه باید بتوانند از طریق درآمد حاصل از همین شغل، نیازهای بنیادین زندگی همچون خرید یا اجاره مسکن، تشکیل خانواده، فرستادن فرزندان به مدرسه و دانشگاه و سایر مخارج یک زندگی معمولی را تامین کنند.

در وضعیت کنونی حتی صاحبان جواز و مدیران املاک، که از حاصل زحمات مشاوران متعدد در دفتر خود بهره مند می شوند، غالباً قادر به تامین درست این هزینه ها نیستند، چه رسد به مشاوران ملکی شاغل در این دفاتر که فقط از حاصل کار خــود بهره مند شده و ممکن است ماه ها قراردادی نداشته باشند و نهایتاً آنچه به دست می آورند نیز با دفتر تقسیم می کنند.

ممکن است گفته شود با افزایش سرسام آور قیمت ملک، حق الزحمه مشاوران ملکی نیز خود به خود افزایش می یابد که این استدلال اشتباه است؛ چراکه مساله عدم تنــاسب تعرفه های مشاوران املاک با حداقل های یک زندگی بسیار معمولی از گذشته در کشور ما وجود داشته و اکنون نیز با افزایش قیمت مسکن به انضمام سایر هزینه های زندگی، این عدم تنـاسب حتی با شدت بیشتری ادامه دارد و گرانی در زمینه های مختلف شامل حال خود مشاوران املاک نیز هست.

از سوی دیگر افزایش قیمت در بازار املاک باعث کاهش چشمگیر تعداد معاملات می شود، چراکه توان پرداخت قیمت های بالا از سوی بسیاری از مردم وجود ندارد و تورم موجود در بازار مسکن، نه تنها ریسک فعالیت و بقا در این حرفه را کاهش نداده بلکه آن را بالاتر هم برده است.

بهانه دیگری که مطرح می شود آن است که در صورت اصلاح وضعیت تعرفه ها، حق الزحمه مشاوران املاک در قراردادهای با ارقام سنگین بالا خواهد رفت که متناسب با زحمتی که برای انجام یک قرارداد کشیده می شود نیست؛ این تحلیل نیز نادرست است.

زارع ادامه داد: اولاً اشخاصی که قـادر به انجام قراردادهای ملکی سنگین هستند باید لوازم و مقتضیات آن را نیز پـذیرا باشـند؛ از جمله پرداخت مالیات های سنگین و نیز حق الزحمه املاک سنگین. ثانیاً مشاورانی که موفق به انجام یک قرارداد با رقم بالا می شوند صرف نظر از موارد بسیار استثنایی، اصولاً سالـیان متمادی برای رسیدن به چنین قراردادهایی زمان می گذارند؛ لذا، کسانی که حق الزحمه مشاوران املاک را پس از انعقاد یک قرارداد سنگین می شمارند، باید روزهای گرسنگی و سال های بی پولی ایشان را نیز شمارش کنند.

از سوی دیگر، اشخاصی که دغدغه عدم تناسب زحمت با اجرت را در ذهن خود دارند، باید این پرسش را از خود بپرسند که مالکی که چند سال پیش ملک خود را 2 میلیارد تومان خریده و امسال آن را 20 میلیارد تومان می فروشد، به فرض آن که سرمایه اولیه اش را با زحمت و عرق ریختن به دست آورده باشد (نـه به ارث یا در تلاطم بازار بورس و سکه و ارز و خودرو و امثال آن)، این افــزایش ده بـرابـری ثـروت و 18 میـلیارد تومان تفاوت قیـمت، محصول کدام زحمت یا خدمت او به جامعه بوده است که حال در هنگام پرداخت حق الزحمه یک دفتر مشاوره املاک که بر چندین خانواده تقسیم می شود، نگران عدم تناسب زحمتشان با اجرت باشیم؟

بهانه دیگری که مطرح می شود آن است که قشر کارمند یا معلم نیز حقوق اندکی می گیرند و اگر بنابر بهبود سطح دستمزدها باشد باید سایر اقشار جامعه نیز حقوق متفاوتی دریافت دارند که این مقایسه نیز اشـتباه است.

در مشاغل مذکور هر چند سطح دستمزدها پایین است اما این درآمد قابل اتــکا، تضمین شده و قابل برنامه ریزی برای زندگی است؛ داشتن درآمدی مسـتمر، به انضمام بیمه و حقوق بازنشستگی، پاداش و سنوات، مزایای رفاهی، وام و غیره، مجموعاً آرامش خاطر نسبی را برای افراد شاغل در این حرفه ها تامین می کند، که خود سرمایه ای پنهان و بسیار بزرگ محسوب می شود.

راننده ای که از تهران تا بندرعباس باری را حمل می کند از لحظه ای که خودروی خود را روشن می کند تا رسیدن به مقصد، اطمینان دارد که اولاً درآمدی کسب خواهد کرد و ثانیاً میزان آن از قبل مشخص و ثالثاً درآمد او اصولاً مستمر است؛ در حالی که در حرفه مشاوره املاک، هیچ تضمینی وجود ندارد که فعالیت یک مشاور در آخر یک روز، یا یک ماه و یا حتی در انتهای یک سال زحمت و هزینه، ولو این که به هزاران نفر خدمات ارائه دهد، الزاماً منجر به قرارداد و درآمدی شود و حتی در صورت انعقاد قرارداد نیز مبلغ آن نامعین است.

از سوی دیگر ساعات کار افراد شاغل در حرفه های مزبور اصولاً نیمی از روز است و این افراد بابت ولو یک ساعت اضافه کار مشمول دستمزد و مزایا می شوند؛ در حالی که مشاوران املاک نزدیک به 12 ساعت در روز برای این حرفه وقـت می گذارند و اصولاً از 10 صبح تا 8 شب در خدمت مردم هستند و تماس های تلفنی و سرویس های حضوری (بویژه در املاک تجاری) گاه تا 10 شب نیز ادامه دارد.

اگر بنا باشد که میانگین درآمد یک مشاور ملکی با درآمد یک کارمند که فقط نیمی از روز فعالیت می کند برابری کند اساساً چه منطقی برای حضور در یک حرفه آزاد و پذیرفتن انواع ریسک ها وجود خواهد داشت؟ بنابراین مقایسه مشاغل دارای درآمد ثابت با مشاغل آزاد و بویژه حرفه مشاوره املاک صحیح نیست.

مساله دیگر تحلیل های غـیرعلمی فراوان در خصوص حرفه املاک در فضای مجازی است؛ به عنوان مثال در یکی از این نوشتارها که در سال 1398 منتشر و به صورت گسترده در سایت های متعدد بازنشر شده است، نویسنده درآمد ماهانه مشاوران املاک شهر تهران را از قراردادهای فروش مجموعاً 52 میلیارد تومان تخمین زده و سپس با ابراز شگفتی پرسیده است که چرا مشاوران املاک به درآمدهای میلیاردی خود قانع نیستند؟

این در حالی است که نگارنده متن مزبور فراموش کرده اند که عدد مورد ادعا را تقسیم بر بیش از 9.000 دفتر دارای جواز در شهر تهران در سال 1398 کند، که اگر هر یک از این دفاتر به طور میانگین فقط 3 مشاور فعال داشته باشند (و نه بیشتر)، جمعیتی معادل 27.000 نفر را تشکیل می دهد و بنابراین سهم هر مشاور املاک از این درآمد میلیاردی در معاملات فروش با احتساب 50% از کمیسیون، ماهانه فقط حدود 950 هزار تومان و سهم هر صاحب جواز فقط حدود 2.800.000 تومان بوده است!

این اعداد با افزودن تعداد دفاتر فاقد جواز، از آنچه ذکر شد نیز کمتر می شود و می دانیم که تعداد مشاوران حاضر در دفاتر بعضاً بیش از 3 نفر است. از جمله، به همین دلیل است که سالانه هزاران جواز در اتحادیه صنف مشاوران املاک به درخواست صاحبان آن ابطال می شود که این حجم از ریزش شاید در هیچ شغل دیگری وجود نداشته باشد. این رویه نشان از وجود فاصله هنگفت میان تصورات عموم و واقعیت های موجود در این حرفه دارد.

در تحلیل غیرعلمی دیگری که اخیراً ارائه شده است نویسنده با بیان این که دفاتر فاقد جواز شبانه تاسیس می شوند و قیمت ملک را بالا می برند به پلمب 2600 دفتر فاقد جواز در یکی از مناطق تهران اشاره کرده و سپس با اشاره به کاهش حداقل 500 میلیون تومانی قیمت ملک در یک ماه اخیر در آن منطقه نتیجه گیری کرده است که پلمب این دفاتر باعث کاهش آن قیمت ها شد!

در حالی که، اولاً کاهش قیمت ملک در دو ماه اخیر منحصر به یک منطقه نـبوده بلکه در تمام مناطق تهران به تبع اخبار جهانی و کاهش تلاطم در بازار ارز شاهد روند نزولی بوده ایم و ثانیاً دفاتر املاک چه دارای جواز باشند و چه بدون جواز، در زمینه قیمت گذاری تابع نظر مالکان هستند و این مالک ها هستند که به دفاتر املاک دیکته می کنند که ملکشان به چه قیمتی به فروش برسد و نه بر عکس. همچنین خوش ترین خبری که یک مشاور املاک می تواند بشنود آن است که مالکی به او بگوید حاضر است ملکش را به قیمتی پاییـن تر از سابق عرضه کند چراکه در این حالت است که او امکان انعقاد یک قرارداد و کسب درآمد برایش فراهم می شود.

از طرف دیگر فعالیت تعداد کثیری از دفاتر بدون اخذ جواز اساساً ارتباطی با مساله قیمت گذاری بر روی ملک ندارد و مخلوط کردن این دو موضوع ناشی از عدم اشراف به این حرفه و محصول نگاه های خارج از گود به آن است. واقعیت این است که بسیاری از دفاتر املاک برای کاهش مخارج خود و فرار از مالیات بر مشاغل و عوارض بر تابلو و بیمه کارکنان و سایر هزینه ها، به فعالیت بدون اخذ جـواز روی می آورند، که این امر باز هم ناشی از عدم تناسب تعـرفه ها با واقعیت های این حرفه است؛ و نه آن که دفتری که فاقد جواز باشد بـتواند جـادویی در زمینه قیمت املاک بکند که دفتر دارای جواز نتواند یا بر عکس.

ادعای دیگری که اخیراً از سوی یک کارشناس اقتصادی مطرح شده است مبنی بر آن است که، با گسترش فناوری آی تی (IT) دیگر نیازی به خدمات مشاوران املاک نیست؛ که البته با توضیحاتی که در ابتدای سخن در زمینه انواع خدمات مشاوران املاک به جامعه بیان شد بی اساس بودن چنین ادعایی مبرهن است؛ اما نکته قابل توجه در آنجا است که ایشان در ادامه صحبت شان چنین نتیجه گرفته اند که با پیشرفت فناوری آی تی، بساط مشاوران املاک باید جمع شود!

استفاده از این قبیل عبارات و بکارگیری لحنی نامناسب، احتمالاً ریشه در تخلف یا نحوه برخورد برخی دفاتر مشاوره املاک دارد که در این زمینه باید دقت کرد که نمی توان همه افراد یک صنف را به یک دیده نگریست؛ چنانکه تمام ساختمان های بلند مرتبه و تخلفات ساختمانی که محیط زیست کشورمان را مخدوش کرده و تنـفس و چشـم انداز شهرها را به نابودی کشانده است همگی به تخلفات مهـندسان مربوط می شود اما آیا می توانیم به این استناد بگوییم باید بساط همه مهـندسان جمع شود؟ و یا با ملاحظه مشکلات اقتصادی کشور بگوییم بساط اقتصادانان باید جمع شود؟ یقیناً خیر.

پیشنهاد عجیب دیگری که اخیراً مطرح شده آن است که نرخ کمیسیون مشاورین املاک باید بر اساس ارقامی غیر از واقعیت بازار و بر مبنای قیمت منطقه ای املاک تعیین شود! چنین پیشنهادی فقط زمانی صحیح است که در کنار آن قانون دیگری تصویب کنیم تا مشاوران املاک به هنگام خرید یا اجاره ملک برای خودشان و یا خرید کالاهای مصرفی از سوپرمارکت ها و ثبت نام فرزندانشان در مدرسه و دانشگاه و سایر هزینه های زندگی نرخ هایی متناسب با همین قیمت منطقه ای املاک و پایین تر از نرخ های واقعی پرداخت کنند! یکی از دلایل لاینحل ماندن مشکلات اقتصادی کشور همین رویکردها و پیشنهادهای کاذب و غیرعلمی است.

در یکی دیگر از تحلیل ها، نویسنده  با در نظر گرفتن تعداد به گفته او زیـاد دفاتر مشاوره املاک نتیجه گیری کرده بود که در این حرفه ســود های کــلانی وجود دارد! در حالی که تعـدد نفرات در یک شغل هیچ ارتباط علمی با میزان درآمد آنها ندارد و با نگاهی به سطح شهر ملاحظه می شود که تعداد دستفروشان نیز بسیار زیاد شده است و همچنین تعداد فروشگاه های فست فود و نیز مسافرکش ها به نظر بیش از هر زمان دیگر می آید، که این امر ناشی از وجود ســودهای کــلان در این حرفه ها نـیست بلکه افزایش جمعیت، افزایش شهرنشینی، بحران اشتغال و نیز سختی معیشت است که مردم را به سوی حرفه های آزاد هدایت کرده است.

از سوی دیگر به نمایش گذاشتن تصویری اشتباه از حرفه املاک و درآمدهای آن در رسانه ها در سال های اخیر، توسط افرادی فاقد تخصص، اثری گمراه کننده و تشــویقی بر ذهن مردم داشته که تنها پس از ورود به این عرصه و رویارویی با واقـعیت های آن به اشتباه بودن این تبلیغات پی می برند. در این خصوص شاید یکی از بهترین روش ها برای سنجش وضعیت عمومی مشاوران املاک مراجعه به بانک ها باشد که بهتر از هر شخص دیگری در جریان گردش مالی مشـاغل مخـتلف هستند.

با بررسی تسهیلات بانک ها برای مشاوران املاک (و نه فقط صاحبان جواز) ملاحظه می شود که عملاً هیچ بانکی حاضر نیست به یک مشاور املاک با اتکا به شغل او دسته چک یا حتی وامی اعطا کند؛ ولو این که از سوی صاحب جواز گواهی اشتغال ارائه دهد! در حالی که اگر درآمـد و گـردش حسـاب مشاوران املاک آنگونه باشد که در رسانه ها مدام تبلیغ می شود، رویه بانک ها باید دقیقاً عکس این باشد.

این که مشاهده می شود برخی دفاتر املاک معدود در ساختمان هایی لوکس مشغول فعالیت هستند معیار درستی برای قضاوت درباره وضعیت کلی مشاوران املاک نیست؛ چراکه اکثریت قریب به اتفاق این قبیل دفاتر با سرمایه هایی تاسیس می شوند که از منـابع دیگـری تامین شده اند و نه با زحـمت در حرفه مشاوره املاک؛ صاحبان این قبیل دفاتر نیز اکثراً مالـکانی هستند که تصـور می کنند شاید در این حرفه بتوان درآمدهای خوبی کسب کرد و پس از مدتی، غالباً آن را ترک می کنند.

تعرفه های غیر واقعی در مشاغل مختلف، در اصطلاح صنعت ساختمان، همانند شـیر یک طـرفه عمل می کند، که در آن به مرور زمان، ثــروت از برخی طبقات جامعه تخــلیه و به سوی برخی طبقات دیگر انباشته می شود و به تدریج با جامعه ای مواجه می شویم که در یک سوی آن عده ای در آپارتمان های چند ده میلیاردی زندگی می کنند و عده ای دیگر جلوی همان ساختمان ها شب در اتومبیل می خوابند.

زارع با ذکر مثالی ادامه داد: حدود سه سال پیش زوج جوانی به من مراجعه کردند و تقاضای رهن کامل یک واحد مسکونی به مبلغ 400 میلیون تومان را داشتند. حسب تجربه ای که از رفتار اقتصادی کشور و بازار ملک داشتم، نزدیک شدن به پیک تورمی بعدی را بسیار محتمل دیده و با اتکا به این تجربه به ایشان پیشنهاد کردم که به جای رهن کامل، از دل همین بودجه، 80 میلیون ودیعه و ماهانه 10 میلیون تومان اجاره پرداخت کنند و الباقی مبلغ را در جایی سرمایه گذاری کنند.

سه سال بعد همان شخص با من تماس گرفت و اعلام داشت با 200 میلیون تومان الباقی مبلغ مزبور، در همان زمان پیش خریدی انجام دادند که امروز 1.200.000.000 تومان ارزش معاملاتی دارد. به این ترتیب زوج جوانی که اصرار به رهن کامل یک واحد مسکونی داشتند و با محاسبه تورم ثروت شان تباه می شد، اکنون با استفاده از حدود 20 دقیقه مشاوره ملکی، سرمایه ای عظیم برای آینده خود و فرزندانشان رقم زده اند.

حقیقت آن است که برای آن 20 دقـیقه مشـاوره، یک مشاور املاک بیش از ده ســال از جوانی خود را در این حرفه هزینه کرده است تا بتواند اولاً پیش بینی درستی از فراز و فرود بازار املاک داشته باشد و ثانیاً از قــدرت اقــناعی کافی برای هدایت ذهن مشتری و تغــییر نظر او برخودار باشد و ثالثاً بتواند گزینه مناسب جایگزین را نیز در اختیار او قرار دهد.

همچنین ملک معرفی شده به این مشتری اصطلاحاً از فایل های شخصی بود که حدود 7 سال پیش از آن، برای متقاضی دیگری خریداری کرده بودم و در واقع آنچه در مدت کوتاهی در اختیار آن زوج قرار گرفت، نتیجه سال ها زحمت بود که در نهایت زندگی آنها را دگرگون ساخت اما حاصل آن برای مشاور ملکی طبق تعرفه فقط حدود 3 میلیون تومان بود! چنین حق الزحمه ای صرف نظر از نتیجه درخشان حاصل از این قرارداد، هیچ تناسبی با هزینه ها و ریسک های این حرفه ندارد.

از سوی دیگر، مدیر یک دفتر املاک نیز برای آن که بتواند مذاکرات و توافقـات طرفین را به درستی هدایت کند و در یک جلسه 2 یا 3 ساعته، رابطه خوبی میان دو شخص غـریبه برقـرار سازد و قراردادهایی منصفانه و درست تنظیم نماید، هرچند به ظاهر کاری ساده انجام می دهد، لیکن در عمل برای انجام همین کار یک عــمر در جایگاه مشاور و سپس مدیر قرارداد وقت گذاشته است تا به این مرحله از پختگی اجتماعی و تجربه کاری برسد.

تعـیین تعــرفه های شغلی مساله ای است خطـیر که در آن جایگاه اقشار مختلف جامعه نسبت به یکدیگر مشخص و عدالـت اجتـماعی تا حدود زیادی بوسیله آن محقق می شود؛ رها کردن این امور از سوی قانونگذار و سپردن آن به سلیقه کارگروه ها، جلسات و کمیسیون های مختلف و یا تنظیم آن بر مبنای پیشنهادهای کاذب و غیرعلمی، نتیجه ای جز ناهماهنگی و برهم خوردن نظم و عدالت اجتماعی در پی نخواهد داشت.

عدالت اجتماعی در حوزه اشتغال یعنی اشخاص با توجه به زمان، زحمت و خطری که در هر حرفه متحمل می شوند، بتوانند از دستمزدها، امکانات و خدمات متناسب با کار خود بهره مند شوند و این دستمزدها باید به گونه ای از سوی قانونگذار تعریف شود که اولاً توسط کانون های قدرت یا ثروت قابل دستکاری نباشد و ثانیاً حداقل استانداردهای زندگی را برای همه اقشار جامعه تامین کند.

در حقیقت تفاوت های موجود میان اشخاص شاغل در تخصص ها و مشاغل مختلف باید ناظر بر میزان بهره مندی آنها از امکانات عـالی تـر زندگی باشد و نه محرومیت آنها از حداقل های یک زندگی معمولی.

یکی از نشانه های عدم وجود عدالت اجتماعی و عدم سلامت در فضای تجارت و اقتصاد کشور آن است که برخی اشخاص، یک عمر از بامداد تا شامگاه زحمت بکشند و در نهایت به جایی نرسند و اشخاص دیگری به صرف در اختیار داشتن سرمایه اولیه یا رانت، بعضاً بدون هیچ زحمت یا خدمت مفیدی به جامعه و گاه حتی با آسیب به آن، ثروت خود را در مدت کوتاهی چند برابر کنند.

واقعیت آن است که مشاوران املاک در طول تمام سال های گذشته صدایی رسا در هیچ رسانه ای نداشته اند و بسیاری از آنها قــادر به دفاع از حقوق خود نزد افکار عمومی نیستند و همزمان عده ای دیگر بدون کوچکترین تجربه عملی در حرفه مشاوره ملکی با پسوندهایی همچون متخصص، کارشناس، فعال مدنی و غیره تا کنون تحلیل های گمراه کننده فراوانی را در مورد این حرفه به جامعه عرضه کرده اند که نه تنها بر افکار مردم عادی جامعه بلکه بعضاً بر ذهن مسئولان و نمایندگان مجلس نیز اثرگذار بوده است؛ در حالی که تقریباً هیچ یک از آن تحلیل ها با واقعیت های موجود در این شغل انطباق ندارند.   

اساساً واگذار کردن سرنوشت شغلی مردم به سلیقه کمیسیون ها و جلساتی که طبق نظر چند نفر یا یک گروه اداره می شوند و یا تنظیم آن بر مبنای پیشنهادهای شخصی و غیرعلمی و بدون تحقیق میدانی کافی، رویکردی بسیار اشتباه در قانونگذاری کشور ما بوده است که گذشته از حرفه مشاوره املاک، سابقاً در مشاغلی همچون وکالت و سردفتری نیز جریان داشت و عوارض مخرب آن در قالب مصوبه های سلیقه ای، ایجاد انحصار، ایجاد محدودیت جغرافیایی در اشتغال حتی پس از کارآموزی و سپس دریافت پول انتقالی و امثالهم، کاملاً تجربه شده است.

وقتی صحبت از رکـود اقتصادی یا کاهش ارزش پول ملی می شود، ریشه های آن را باید دقیقاً در همین نقاط جستجو کرد. قسمت قابل توجهی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی کشور ناشی از آن است که حقوق مردم به جای آن که توسط قانونگذار و در متن قانون به درستی تعـریف و حمـایت شود، به نظر افراد، کمیسیون ها و جلساتی سپرده می شود که با داشتن منافع متضاد یا برداشت های غیرعلمی می توانند آسیب های جبران ناپذیری را به نسل های متمادی وارد آورند.

برقراری عـدالت اجـتماعی اقتضـا دارد قـانونگذار به صورت مستمر و هوشیارانه حقوق ملت را در متن قوانین بویژه در بخش های مرتبط با حـق اشـتغال رصد کند و با رویکردی شفاف و علمی، جایگاه اقشار مختلف را به درستی تعریف و راه اعمال سلیقه اشخاص حقیقی و حقوقی و یا دخالت صاحبان قدرت و ثروت در هنگام تصویب یا اجرای قوانین را، بویژه در حوزه اشتغال، مسدود نگه دارد.

اشخاصی که برقراری عـدالت اجـتماعی را بر خلاف منـافع مـالی و طبقاتی خـود می بینند با تنگ نظری در این قبیل مسائل، معمولاً از مجــاری رســمی وارد عمل شده و با استفاده از سمت های اداری خویش و یا با استفاده از قدرت مالی یا اجتماعی خود از طریق افراد صـاحب سـمت، تلاش می کنند به ضرر اقشار پایین دستی و به نفع اقشار صاحب ثروت، از تصویب چنین قوانینی جلوگیری و یا حتی در صورت تصویب، در اجرای قانون کارشکنی کنند. نمونه های عینی این وضعیت را در هنگام تصویب قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار ملاحظه کرده و اکنون در اجرای آن نیز شاهد هستیم.

ضرورت دارد مجلس اولاً در تصویب این قبیل قوانین که اثری مستقیم در برقراری عدالت اجتماعی دارند، تردید به خود راه ندهد و ثانیاً با همکاری قوه قضائیه اجرای درست این قوانین را مستمراً رصد کند و اجازه تخطی از متن قانون به هیچ شخصی داده نشود؛ که این مورد دوم اهمیتی کمتر از مورد اول ندارد، مشروط بر آن که در هنگام تصویب قانون دقت کافی و تحقیق میدانی عمیق صورت گرفته باشد و شاهد تصویب راهکارهایی کاذب نظیر تعیین تعرفه ها بر مبنای قیمت های انتزاعی نباشیم.

 

2) رتبه بندی مشاوران املاک از عوامل مهم در اعتمادسازی است؛

یکی از معضلات حرفه مشاوره املاک بویژه برای مشاوران واجد مهارت آن است که بسیاری از مردم در تماس با ایشان به جای مشاوره گرفتن از ایشان، شروع به مشاوره دادن به آنها می کنند که بخشی از این مساله چنانکه توضیح داده شد ناشی از ترک این شغل از سوی بسیاری از مشاوران حرفه ای به علت تعرفه های غیر اصولی و جایگزین شدن آنها با مشاوران مبتدی است، لیکن بخش مهم دیگر از این رویه نتیجه عدم وجود رتبه بندی میان مشاوران است.

عدم رتبه بندی میان مشاوران املاک (و نه فقط صاحبان جواز)، باعث می شود متقاضیان نتواند تشخیص دهند که کدام مشاور در چه سطحی از دانش و تجربه قرار دارد و در نتیجه با عدم امکان تشخیص مشاور حرفه ای از مشاور مبتدی بسیاری از مردم در نهایت به رای خود اقدام کرده و با انعقاد قراردادهای نامناسب و یا از دست دادن فرصت های معاملاتی مناسب، خودشان بعدها ابراز پشـیمانی می کنند.

از سوی دیگر، دانـش کافی به انضمام تجربه کاری، این امکان را به مشاوران حرفه ای می دهد تا در غالب موارد به محض خروج مالک یا متقاضی از روند صحیح مذاکرات و معاملات متوجه موضوع شده و از افتادن در دام معاملات مشکوک یا نادرست خودداری و متقاضی خود را نیز راهنمایی کنند؛ لذا، اطلاع از این که کدام مشاور در چه سطحی قرار دارد و مشاوره او تا چه حد قابل اتکا است، از ضروریات حفظ حقوق مصرف کننده است.

مشاورانی که امکان سنجش صحبت های طرفین و انطباق آن با تجارب گذشته برایشان فراهم نیست، در بسیاری موارد خود مغـلوب دروغ های طرفین می شوند و به همین دلیل است که بسیاری از مردم گمان می کنند مشاوران املاک راستگو نیستند؛ در حالی که عمده مشکلات در معاملات، مربوط به اطلاعات ناقص یا اشتباهی است که خود مالکین و مشتریان در اختیار مشاوران املاک می گذارند و با انتقال این داده ها به طرف مقابل از زبان مشاوران، در واقع پشت مشاوران پنهان می شوند.

زارع توضیح داد: ضرورت دارد اتحادیه صنف مشاوران املاک برای حفظ حقوق مردم، با اتخاذ یک معیار ترکیبی که سطح تحصیلات دانشگاهی مرتبط و نیز سوابق کاری هر یک از مشاوران را بر مبنای مدت زمان فعالیت مشخص می کند، آنان را به چهار رتبه مشاور کارآموز، مشاور پایه دو و مشاوره پایه یک و مشاور آزاد تقسیم نماید.

به این ترتیب، مشاورانی که در دو سال ابتدایی فعالیت مستمر هستند به عنوان مشاور کارآموز، مشاورانی که در دو سال بعد هستند مشاور پایه دو و مشاورانی که سال پنجم فعالیت مستمر را به اتمام می رسانند به عنوان مشاور پایه یک املاک، قابل رتبه بندی هستند که در صورت داشتن تحصیلات دانشگاهی مرتبط با این حرفه لقب ممتاز به آن اضافه می شود. همچنین مشاورانی که به صورت غیر مستمر در این حرفه فعالیت دارند، به عنوان مشاور ملکی آزاد رتبه بندی شوند.

همچنین با اعطای یک نشان قابل نصب روی لباس و نیز دادن مجوز چاپ کارت مخصوص، امکان تشخیص هر یک از مشاوران از یکدیگر برای مردم فراهم می گردد و با این روش آمار دقیقتری نیز از تعداد مشاوران فعال می توان در دسترس داشت که این آمار برای تحلیل وضعیت بازار املاک مفید است.

به عنوان مثال طبق گزارش 2023 اتحادیه ملی مشاوران املاک در کشور امریکا (National Association of Realtors) که هم شامل مشاوران ملکی (Real Estate Agents) و هم شامل واسطه یا دفاتر مشاوره املاک (Real Estate Brokers) می شود که امکان استخدام مشاوران را دارند، در این کشور مجموعاً حدود 1.550.000 نفر در زمینه مشاوره ملکی مشغول فعالیت هستند که با محاسبه جمعیت 331.900.00 نفری این کشور به ازای هر 214 نفر یک مشاور املاک فعال است.

در ایران حدود 135.000 دفتر مجاز مشاوره ملکی در کشور فعالیت دارند اما از تعداد مشاوران املاک آمار دقیقی در دسترس نیست و با این فرض که هر دفتر به صورت میانگـین سه مشاور فعال داشته باشد در این حالت مجموعاً حدود 405.000 مشاور در کشور فعال هستند که به این ترتیب، با احتساب جمعیت حدود 85.000.000 نفری در کشورمان، به ازای هر 209 نفر یک مشاور موجود است. ملاحظه می شود که بازار آزاد در این زمینه بدون دخالت دولت به طرز حیرت انگیزی در هر دو کشور به خودتنظیمی رسیده است

با رتبه بندی مشاوران علاوه بر مشخص شدن تعداد آنها، امکان اعطای کد مالیاتی به آنها نیز فراهم می شود و در این صورت جمعیتی حدود 405.000 نفر به مؤدیان مالیاتی کشور اضافه خواهد شد، که اگر فرض کنیم هر مشاور (البته پس از اصلاح تعـرفه ها به نحو مذکور)، به صورت میانگین قادر به پرداخت سالانه 5 میلیون تومان مالیات باشد، درآمدی حدود 2.025.000.000.000 تومان برای کشور حاصل می شود که هزینه ساخت ده ها کیلومتر راه آهن را در هر سال تامین می کند.

در این رابطه نکته حائز اهمیت آن است که در حال حاضر چنانکه اشاره شد، عمدتاً به علت غـیرواقعی بودن نرخ تعـرفه ها بسیاری از دفاتر املاک به صورت پنهانی و بدون جواز مشغول فعالیت هستند که با اصـلاح تعـرفه ها این عده نیز تشویق خواهند شد به سیستم سالم اتحادیه پیوسته و مشاوران این دفاتر نیز به آمار ملحق خواهند شد، که اگر فرض کنیم تعداد آنها در کل کشور فقط 10.000 دفتر باشد و با احتساب 3 مشاور در هر دفتر مجموعاً 40.000 مؤدی مالیاتی دیگر نیز به اعداد فوق اضافه خواهد شد.

از سوی دیگر، با رتبه بندی مشاوران املاک امکان برگزاری دوره های آموزشی حقوقی، تجاری، مدیریتی و نیز اخلاق حرفه ای، متناسب با هر سطح فراهم می شود. به عنوان مثال، اشاره شد که تعداد بسیار اندکی از مشاوران قدیمی، در معاملات کلنگی با هماهنگی مالک اقدام به دریافت بالابود می کنند و مطلع نیستند که این روش گذشته از این که بر خلاف ضوابط اخلاق حرفه ای است، مطابق ماده 337 قانون تجارت نیز تخلف محسوب می شود.

این حقوقدان افزود: طبق این ماده، دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفــین معامله را از جزئیات راجع به معامله مطلع سازد ولو این که دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند. همچنین طبق ماده 346 همین قانون، در صورتی که دلال در نفس معامله منتفع یا سهیم باشد باید به طرفی که این نکته را نمی داند اطـلاع دهـد و اِلا مسـئول خسارات وارده بوده و به علاوه به جزای نقدی محکوم خواهد شد.

در صحبت با بسیاری از مشاوران قدیمی مشخص می شود آنها در طول دوره کاری خود، هرگز این مواد قانونی را مطالعه نکرده اند که این موضوع ضعف اتحادیه مشاوران املاک در رتبه بندی و آموزش مشاوران (و نه فقط صاحبان جواز) را آشکار می سازد.

 

3) لزوم شفافیت در مدیریت اتحادیه صنف مشاوران املاک؛

آنگونه که مطلع شده ایم، صاحبان جواز این امکان را دارند که به صورت داوطلبانه مبالغی تحت عنوان همــیاری به اتحادیه صنف مشاوران املاک پرداخت کنند که اگر فرض کنیم هر دفتر سالانه فقط 2 میلیون تومان واریزی داشته باشد، در این صورت، با احتساب 135.000 دفتر مجاز در کشور، سالانه امکان جمع آوری .000.000270.000 تومان به عنوان همــیاری فراهم می شود که با این رقم می توان در هر سال چند ساختمان مجهز در چند استان برای اداره امور مشاوران املاک و آموزش آنها ساخت.

شفافیت در مدیریت و صداقت در ارائه خدمات به مردم ایجاب می کند تمامی اتحادیه های صنفی (و نه فقط اتحادیه صنف مشاوران املاک) در خصوص ریال به ریال مبالغی که تحت عنوان همیاری و یا هر عنوان دیگر، از اعضای خود دریافت می دارند پاسخگو بوده و حساب دقیق کار خود را با جزئیات کامل به اعضای خود و نیز عموم مردم اطلاع دهند، که الزامی شدن این رویه برای همه اتحادیه های صنفی باز هم نیازمند قانونـگذاری و اقدام قاطعانه از سوی مجـلس است.

 

4) لزوم ورود فعال اتحادیه املاک در موضوعات پیرامونی؛

اتحادیه های صنفی، گذشته از وظایف اصلی که بر عهده دارند، به صورت ضمنی در جریان اموری قرار می گیرند که پیگیری این موارد شاید هیچ ارتباط مستقیمی با وظایف و کارکردهای ذاتی آنها نداشته باشد اما صرف اطلاع از این امور وظیفه ای اجتماعی را بر عهده آنها قرار می دهد تا با بیان و پیگیری این مسائل به حل مشکلات کشور یاری رسانند؛ مسائلی که به جهت بینابینی بودن میان سازمان های مختلف معمولاً سالیان طولانی حل نشده باقی می مانند.

زارع با ذکر مثال هایی در این خصوص ادامه داد: اکنون در زمینه مدیریت شهری گذشته از مشکلات قدیمی شاهد رویکردهای جدیدی هستیم که سـکوت اتحادیه صنف مشاوران املاک در مورد آنها شایسته نیست و مصادیق متعددی را برای آن می توان بر شمرد.

اولین مصداق از رویکردهای جدید در مدیریت شهری، تغییر نام های گسترده و غیرضروری در خیابان ها و معابر پایتخت است که علاوه بر تحمیل هزینه به مالکان و مستاجران و بویژه شرکت ها و مغازه ها جهت تغییر نشانی های خود در کارت ها، سربرگ ها و غیره، بسیاری از اشخاص بویژه سالمندان، افراد ناآشنا و حتی اهالی محل را دچار سردرگمی کرده و علاوه بر این، باعث از میان رفتن اصالت و هویت مناطق قدیمی نیز شده است، که ضرورت دارد این اسامی هرچه سریعتر بازگردانی شوند.

دومین مصداق، اعلام ممنوعیت پارک خودرو تقریباً در تمامی معابر اصلی شهر و حتی داخل بسیاری از فرعی ها است که باز هم بسیاری از مالکان و مستاجران را بویژه در املاک تجاری و اداری دچار مشکل کرده است. این اقدام فقط زمانی صحیح است که بدواً پارکینگ های متناسب با جمعیت برای شهروندان تامین، سپس ممنوعیت پارک اعلام و برای متخلفان جریمه ثبت شود.

در غیر این صورت طبیعتاً بسیاری از اشخاص ناخواسته تبدیل به متخلف و ناچار به پرداخت جریمه خواهند شد که این رویه بر خلاف حقوق شهروندی است و مشابه جریانی است که در آن با ایجاد محدودیت در حوزه جغرافیایی فعالیت در برخی مشاغل، ابتدا مردم از حق انتخاب محل کار خود محروم و سپس در قالب پرداخت کمک های مالی داوطلبانه، از آنها پول انتقالی دریافت می شود.

زارع ادامه داد: در خصوص اجاره املاک تجاری به مشاغلی که نیازمند به تخلیه بـار هستند، همواره با این مساله مواجه هستیم که به علت واقع شدن بسیاری از این واحدهای تجاری در خیابان هایی که سراسر آنها پارک ممنوع اعلام شده است و یا امکان پارک وجود ندارد، مالکان و مستاجران از سوی همسایگان و اداره راهنمایی و رانندگی در فشار قرار می گیرند به نحوی که مستاجر نهایتاً قادر به ادامه فعالیت نبوده و ناچار به تحویل مورد اجاره و ترک کسب و کار خود می شود.

در این خصوص اتحادیه صنف مشاوران املاک می تواند به شورای شهر و شهرداری ها پیشنهاد دهد به جای پرداختن به تغییر نام خیابان ها، مقرراتی تنظیم کنند که مطابق آن اولاً تا زمان تامین پارکینگ و امکانات کافی برای شهروندان این قبیل ممنوعیت ها برداشته شود و ثانیاً مشاغلی همچون سوپرمارکت ها، رستوران ها و داروخانه ها که مرتباً نیازمند تخلیه بار هستند بتوانند با پرداخت عـوارض جداگانه، از فضای جلوی مغازه خود اختصاصاً جهت پارک خودرو استفاده کنند.

به این ترتیب دیگر شاهد توقف دوبله کامیونت ها در ساعات اوج ترافیک شهری نخواهیم بود و تنش میان مستاجران، مالکان و همسایگان آنها از این جهت برطرف می شود و عملکرد مشاوران املاک نیز در اجاره یا فروش این واحدها جهت استفاده در مشاغل مزبور زیر سوال نخواهد رفت.

مشابه چنین رویه ای در خصوص تعیین طرح تفصیلی و پهنه بندی املاک نیز مشاهده می شود؛ به این معنا که مسئولان شهرداری به خوبی می دانند اعطای مجوز ساخت مثلاً 4 طبقه بنا، برای مالکان و سازندگان با در نظر گرفتن قیمت زمین (سهم مالک) و هزینه ساخت (سهم سازنده) مقرون به صرفه نیست، اما با ایجاد چنین محدودیتی ابتدا سازنده ها با ساختن طبقه پنجم تبدیل به متخلف، سپس مکلف به پرداخت جریمه در کمیسیونی موسوم به ماده 100 می شوند.

در حالی که اگر عملی برای سلامت شهر مضر است با هـیچ عددی نباید امکان انجام آن میسر شود و اگر مضر نیست باید این قبیل محدودیت ها و مزاحمت ها برای حقوق مردم برداشته شود تا جریان حرکت سرمایه در جامعه آسیب نبیند و تامین بودجه شهرداری نیز به صورت شفـاف و صـادقانه تحت عنوان دریافت عوارض ساخت انجام پذیرد.

سومین مصداق بحث دخالت های سلیقه ای در معماری نمای ساختمان ها است که به عنوان مثال شنیده شده است استفاده از ستون، طاق و رواق در نمای ساختمان در برخی موارد ممنوع اعلام شده است در حالی که این نقش مایه ها (اِلـمان ها) از ویژگی های قدیمی و اصیل معماری کشورمان بوده و یک شکل شدن همه ساختمان ها (به جای هماهنگی آنها)، نه تنها به زیبایی شهر کمک نمی کند بلکه به مرور زمان به سلامت روحی شهروندان آسیب زده و حق انتخاب مردم در معاملات ملکی را نیز محدود می کند.

در این خصوص اتحادیه صنف مشاوران املاک می تواند به شورای شهر و شهرداری ها پیشنهاد دهد که به جای ایجاد محدودیت برای مهندسان معمار در نمای ساختمان ها، با همیاری قوه قضائیه پیگیر تعـیین تلکـیف پـروژه های نیمه کاره فراوانی باشند که ده ها سال است هر کدام به دلایل مختلف رها شده اند و بیشترین آسیب را به نمای شهرها می زنند و گذشته از ملاحظات زیبایی شناختی، باعث تنزل ایمنی و کاهش ارزش معاملاتی املاک اطراف نیز می شوند.

همچنین اتحادیه صنف مشاوران املاک می تواند به شهرداری ها پیشـنهاد دهد با توجه به ضعیف بودن زیرساخت های امدادرسانی در کشور، به جای معطوف کردن توجه خود به نمای ساختمان ها، امکانات داخلی ساختمان ها را تقویت کرده و مشوق هایی برای سازندگان در نظر بگیرند تا به عنوان مثال، هر ساختمان در حیاط خود به یک «اتــاق امــداد» با تجهیزات کامل کمک های اولیه (از قبیل کیت شوک قلبی و کپسول اکسیژن)، ذخیره آب و غذای خشک مجهز شود و سازندگان به جای هزینه فراوان برای خرید لوسـتر و پیـانو و مبـلمان لاکچری برای لابی ساختمان ها تشویق شوند تا نیم نگاهی نیز به امنیت ساکنان در مواقع بحـران داشته باشند.

از دیگر موضوعات پیرامونی که ورود اتحادیه صنف مشاوران املاک به آن کاملاً محسوس است مساله آموزش و آگاه سازی کارآموزان وکالت و وکلای دادگستری از اقتضائات تجارت و نحوه انجام معاملات ملکی و استلزامات حرفه مشاوره املاک است.

زارع توضیح داد: بسیاری از مردم با پیش زمینه های اشتباهی که از حرفه مشاوره املاک در ذهنشان نقش بسته است و گاه برای حصول اطمینان بیشتر، به همراه وکلای دادگستری وارد جلسه انجام معاملات ملکی می شوند غافل از آن که وکلای دادگستری در بسیاری موارد از این که قرار است مسئولیت انجام یک معامله مـلکی بر عهده آنها قرار گیرد، خود دچار اضطراب یا سختگیری شده و نتیجه آن می شود که بسیاری از فرصت های درخشان معاملاتی از دست موکلان شان خارج می شود.

شیوع این وضعیت و خسارات هنگفتی که مشاوران املاک از این رویه دیده اند به حدی بوده است که بسیاری از همکاران به محض اطلاع از حضور وکیل دادگستری در جلسه، پیشاپیش حصول توافق را دشوار یا حتی ناممکن تلقی می کنند. گذشته از استرس معامله و مسئولیت ناشی از آن، پیش زمینه ذهنی بسیاری از وکلا به صورت ناخودآگاه مبارزه برای به کرسی نشاندن خواسته موکل است که این روش با تلاش برای تعـامل، مصالحه و داد و سـتد، که هدف مشاوران املاک می باشد، همراستا نیست.

در این خصوص اتحادیه صنف مشاوران املاک باید با همکاری کانون های وکلای دادگستری دوره های آموزشی لازم را برای کارآموزان وکالت و وکلا برگزار کرده تا ضمن حفظ دقت در کار، کنش ها و واکنش های آنها به گونه ای مدیریت شود که چه در جلسات معاملات ملکی و چه در محافل دیگر، منجر به از دست رفتن فرصت ها و آسیب به جامعه نشود.

کانون های وکلا برای تقویت دوره کارآموزی وکالت می توانند با هماهنگی اتحادیه صنف مشاوران املاک، کارآموزان وکالت را در برای دوره ای مثلاً سه ماهه به چندین دفتر املاک معرفی کرده و آنها را ملزم به حضور در جلسات معامــلات ملکی نمایند که تجربه بســیار مفیدی برای آنها خواهد بود؛ (البته مشروط بر این که در یک دوره سه ماهه، جلسه ای نیز در کار باشد).

از دیگر عواملی که می تواند به رفع این ایراد یاری رساند، الزامی شدن همکاری با وکلای دادگستری از سوی دفاتر مشاوره املاک است؛ به این معنا که هر دفتر مشاوره ملکی مکلف شود حداقل با یک وکیل دادگستری که در زمینه امور ملکی، قوانین و مقررات ثبتی و شهرداری و نیز رویه های عملی آن تخصص دارد، قراردادی تنظیم کند تا در موارد لزوم به صورت حضوری یا غیابی به آنها خدمات ارائه دهد و حضور او باعث آرامش خاطر همکارانش باشد.

اتخاذ این روش بازهم مستلزم اصلاح تعرفه های مشاوران املاک است تا بتوانند از عهده این قبیل هزینه ها بر آیند که به صورت تبعی، اشتغال 135.000 وکیل دادگستری متخصص در زمینه امور ثبتی و شهرداری را موجب می شود که به علت وجود ده ها سال انحصار در نحوه جذب وکیل در کشورمان (که البته مجلس سال گذشته به این وضعیت خاتمه داد)، اکنون شاید تعداد این وکلا درکل کشور به 1000 نفر هم نرسد.

از موضوعات پیرامونی دیگر مساله آگاه سازی مردم از چالش های موجود در بازار املاک است که در هر دوره شکلی متفاوت به خود می گیرد و می توان از آن با نام فیشینگ در زمینه ملکی یاد کرد.

به عنوان مثال در یک بازه زمانی این رویه باب شده بود که برخی افراد سودجو با اجاره برخی آپارتمان های بزرگ و گران قیمت به صورت تک مستاجر ظاهر می شدند، اما بعداً مشخص می شد که در واقع چند نفر با تجمیع بودجه های اندک خود برای داشتن آدرسی در شمال شهر با هم سرمایه گذاری کرده اند و فقط یک نفر را برای امضای قرارداد جلو فرستاده اند.

همچنین در زمینه املاک تجاری در سال های اخیر شاهد بوده ایم که برخی تحت عنوان شرکت های برندیگ، اقدام به دادن مشاوره به مردم در زمینه های تجاری کرده و مثلاً با تاسیس سه شعبه از یک رستوران در نقاط کلیدی شهر و با استناد به محاسبات روی کاغذ، مردم را تشویق به اجاره مغازه و سرمایه گذاری در شعب بعدی می کنند که در بسیاری موارد به علت نبود پشتوانه علـمی و عمـلی کافی، پس از مدتی همه شعب با هم ریزش می کنند و سرمایه های مردم آسیب می بیند.

در این رابطه آنچه مسلم است چه از نظر حقوقی و چه اقتصادی، هرگز نمی توان حق اشتغال یا تحصیل افراد را محدود به مشاغل یا رشته های خاصی کرد و یا به استناد وجود نفرات قدیمی تر از ورود نفرات جدیدتر جلوگیری نمود؛ اما می توان با دادن آموزش های لازم و هشدارهای کافی به مردم، آنها را نسبت به چالش های موجود در هر رشته کاری یا تحصیلی آگاه کرد، که در این حالت، مسئولیت انتخاب های هر شخص بر عهده خودش قرار می گیرد.

اتحادیه صنف مشاوران املاک با اطلاع از اتفاقات روز بازار ملک و تکنیک هایی که برای جلب سرمایه های مردم استفاده می شود، می تواند نقش بسزایی در آگاه سازی مردم هنگام ورود به عرصه های مختلف ملکی داشته باشد.

از موضوعات پیرامونی بسیار مهم دیگر که آهسته آهسته تبدیل به یک بحران ملی شده است و هم اندیـشی اتحادیه صنف مشاوران املاک با نهادهای اداری کشور را می طلبد، حضور گسترده مهاجران غیرقانونی در صنعت ساختمان کشور است. با توجه به گزارش های اخیر، تعداد کل مهاجران افغان در کشورمان مطابق آمارهای میدانی به حدود 8 میلیون نفر رسیده است که اگر هر یک از آنها به صورت میانگین سالانه فقط 5 میلیون تومان ارز از کشور خارج کنند معادل 40.000 میلیــارد تومان می شود که با چنین رقمی معادل تقریباً %10 از بدهی دولت به سازمان تامین اجتماعی قابل پرداخت است.

بسیاری از این افراد مردان جوانی هستند که در صنعت ساختمان کشور مشغول به کار می شوند و یا اتاق نگهبانی ساختمان ها را به خود اختصاص می دهند که هر یک از آنها در واقع فرصت کار یک کارگر ایرانی و سرپناه یک خانواده ایرانی را پر می کنند؛ به گونه ای که در سال های اخیر بسیاری از کارگران ایـرانی در تماس با مشاوران املاک از آنها درخواست کمک برای اشتغال به عنوان کارگر ساختمانی (مثل بنا، نقـاش یا کابینت کار) و یا سرایداری ساختمان ها را دارند.

از طرف دیگر مهندسان سازنده برای رسیدن به حداکثر سود و با اطلاع از این که حضور اتباع بیگانه غالباً غیرقانونی است، نیمی از دستمزد یک کارگر ایرانی را به این مهاجران پرداخت می کنند که نتیجه آن نـارضـایتی کارگر و کاهـش کیفـیت ساخـت در سال های اخیر بوده است.   

گذشته از خسارات ناشی از خروج ارز از کشور و تضییع حق اشتغال و زندگی و افت کیفیت ساخت ساختمان ها، این وضعیت باعث شده است بسیاری از مشتریان، حتی در میان زوج های جوان در اقشار مرفـه جامعه که محدودیت خاصی از نظر بودجه خرید یا اجاره واحدهای نوساز ندارند، در سال های اخیر از مشاوران املاک درخواست بازدید از خانه های قـدیمی ده هـا سال پیش را داشته باشند، که ساخته دست کارگر ایـرانی است و با رضـایت و اصـالت ساخته شده و اصطلاحاً روح خـوبی دارد.

از سوی دیگر، بسیاری از مالکان در محلات ضعیف در قبال اجاره واحد خود به مهاجران غیر قانونی که معمولاً چند نفری یک واحد کوچک را اجاره می کنند از آنها مطالبه اجاره های بیشتر می کنند که این امر نرخ اجاره به خانواده های ایرانی را نیز تغییر می دهد.

باید توجه داشت که نرخ املاک بویژه در قراردادهای اجاره خاصیت سرایت پذیری دارد، به این مفهوم که وقتی در محلاتی مانند جوادیه، دربند، ری، شوش و ورامین آپارتمان های کوچک و ارزان به دو برابر قیمت به مهاجران غیر قانونی اجاره برود، طبیعتاً خانواده های ایرانی ناچار می شوند به سراغ واحدهای دیگری در محلات دیگر بروند و با افزایش تقاضا در محلات دیگر به صورت پلـکانی مبلغ اجاره در کل یک منطقه یا حتی یک شهر تغییر می کند و موج آن تا محلات مرکزی و شمالی نیز می رسد.

در این زمینه باید توجه داشت که پذیرش تعداد کثیری مهاجـر از کشورهای دیگر، در واقع لطـف و کمـک به این کشورها نیست؛ چراکه این مردان جوان باید نیـروی خود را برای اصلاح امور کشور خودشان به کار بگیرند و در خدمت نسل های آینده مملکت خودشان باشند و این که برخی سیاستمداران چـپ و گلوبالیست در غرب (مانند آنگلا مرکل در آلمان و جان ترودو در کانادا) پذیرش گسترده مهاجران را تحت عنوان احترام به حقوق بشر تبلیغ می کنند در عمل ربــودن محترمانه نیروی انسانی ارزان و سرمایه های کشورهای دیگر و همچنین تکنیکی برای جمع آوری رای از دل همین مهاجران، برای گروه های چـپ و احزاب خودشان است.

از دیگر موضوعات مهم پیرامونی، مساله خالی ماندن بسیاری از املاک اداری، تجاری و مسکونی به مدت های بسیار طولانی است که همفکری و همیاری این اتحادیه با قوه قضائیه، قوه مقننه و سازمان امور مالیاتی کشور را می طلبد.

فقط در خصوص اماکن تجاری، سالیان متوالی شاهد خالی ماندن هزاران متر مربع مغازه در نقاط مختلف شهر تهران هستیم که راه اندازی هر یک از آنها ولو با مساحتی کوچک، می تواند ده ها خانواده را به صورت مستقیم و صدها خانواده را به صورت غیر مستقیم شاغل کند.

در حال حاضر رویکردی در سازمان امور مالیاتی کشور وجود دارد که مطابق آن مالکان مغازه های خالی از پرداخت مالیات معاف و مالکان مغازه های فعال مکلف به پرداخت مالیات هستند. به این ترتیب، مالکانی که با اجاره دادن مغازه خود به اقتصاد کشور کمک می کنند و اصطلاحاً چراغ مغازه خود را روشن نگه می دارند با پرداخت مالیات های سنگین، گویی جریمه می شوند و برعکس، مالکانی که به جهت عدم نیاز مالی، مسافرت خارج از کشور، طمع قیمت، تعدد ورثه، اختلاف شرکا و دلایل دیگر، مغازه خود را سال ها خالی می گذارند از مالیات معاف هستند!

همچنین بسیاری از مالکین اظهار می دارند که بخش قابل توجهی از افزایش قیمت اجاره ها در اماکن تجاری و اداری و تعطیل شدن بسیاری از کسب و کارها، محصول مالیات های سنگینی است که صرف نظر از مبلغ واقعی قرارداد، از سوی سازمان امور مالیاتی کشور از آنها مطالبه می شود و مالکان ناچار هستند مستاجری که سال ها در مغازه شان زحمت کشیده بلند کنند تا با دریافت اجاره سنگین از مستاجر بعدی، امکان پرداخت مالیات مورد نظر دولت را داشته باشد.

مالیات بر اجاره از یک سو و مستاجرانی که به علت اجاره های سنگین به انضمام مالیات بر درآمد مشاغل و شرایط سخت اقتصادی، قادر به پرداخت اقساط اجاره خود نیستند از سوی دیگر، بسیاری از مالکان را عمــلاً به این نتیجه رسانده است که عطای مغازه یا دفتر اداری خود را به لقایش بخشیده و خالی گذاردن آن را به راه اندازی اش ترجیح دهند.

سازمان امور مالیاتی کشور بهتر است به جای دریافت مالیات های بیشتر از تعداد مغازه های کمتر، مالیت های کمتری را از تعداد مغازه های بیشتر دریافت کند تا به این ترتیب کمک بزرگی به اشتغال زایی در کشور شود و با فعال شدن واحدهای صنفیِ تعطیل، درآمدهای مالیاتی نیز خود به خود و به صورت موازی افزایش یابد.

همچنین پیشنهاد می شود برای تشویق مالکان به ادامه قرارداد با مستاجران قدیمی در هر سال نسبت به سال گذشته، مالیات بر اجاره کمتری از مالکان دریافت شود. اتخاذ این روش بویژه در املاک تجاری تاثیر بسیار مثبتی بر رشد تجاری و اقتصادی کشور خواهد گذاشت و باعث می شود بسیاری از مشاغل خُرد امکان گسترش یافته و زحمات و سرمایه گذاری هایشان سر هر سال تباه نشود؛ به این ترتیب که، مثلاً به ازای هر سال تمدید قرارداد اجاره با مستاجر پیشین %15 کاهش مالیات به مالکان تعلق گیرد و تا حداقلِ %40 امکان تخفیف وجود داشته باشد؛ (مشابه رویه بیمه اتومبیل ها). 

پس از اصلاح این وضعیت و تعدیل میزان مالیات ها، خالی ماندن واحدهای تجاری و اداری دیگر توجیهی نخواهد داشت و مالکانی که مغازه ها و دفاتر اداری خود را خالی رها می کنند حکایت از بـی نیـازی آنها داشته و می توان با دریافت مالیات های به مراتب سنگین تر از مغازه های تعطـیل و واحدهای اداری خـالی، مالکان آنها را تشویق به راه اندازی واحد خود و اشتغال زایی در کشور کرد. هر یک از واحد های تجاری و اداری به منزله یک کارگاه کوچک است که چندین خانواده را تامین مالی می کند و پشت سر خود صنایع و خدمات بسیاری را فعال می سازد.

شهرداری ها نیز می توانند به علت آسیب به چهره شهر در نتیجه خاموشی واحدی های تجاری با تعیین عوارض سنگین تر برای این دسته از واحدها، مالکان آنها را تشویق به راه اندازی واحد خود کنند.

از طرف دیگر شاهد هستیم که بسیاری از ویلاهای قدیمی نیز سال ها متروک رها می شوند؛ مالکین این ویلاها که غالباً سالمند هستند و خود در مکان دیگری از شهر زندگی می کنند در بسیاری موارد اظهار می دارند که اگر ملک خود را اجاره دهند و یا وارد قرارداد دیگری شوند، در صورت وقوع هرگونه مشکل حقوقی باید ماه ها یا سال ها در راهروهای دادگستری سرگردان باشند و لذا ترجیح می دهند ملک خود را خالی بگذارند اما آرامش خود را در سالمندی به مخاطره نیاندازند.

این حقوقدان افزود: طولانی بودن روند احــقاق حـق در دادگاه های کشورمان یکی از عوامل اصلی ایجاد نارضایتی میان مردم و از بزرگترین آفت های دادرسی سالم و عادلانه و همزمـان، از عوامل بنیادین رکــود اقتصادی است، که باعث می شود بسیاری از افراد از بیم افتادن در فراز و نشیب دادگاه ها، از همان ابتدا از شروع بسیاری فرایندهای مثبت اجتماعی خودداری کنند و همچنین بسیاری افراد دیگر نیز با اطلاع از طولانی بودن فرایند دادرسی با خیالی آسوده اقدام به تضییع حقوق سایرین کنند.

ضرورت دارد اتحادیه صنف مشاوران املاک با اطلاع از دغدغه های مالکین و مشتریان، به جمع آوری و تدوین این موارد پرداخته و از طریق رسانه ها یا در دیدارهای حضوری با مقامات مختلف از جمله در سازمان امور مالیاتی کشور، مجلس و قوه قضائیه، توجه آنها را به این موضوعات جلب کند؛ که در مورد اخیر، با توجه به برخورداری کشورمان از هزاران دانش آموخته حقوق از بهترین دانشگاه ها، هیچ عذری در خصوص کمبود تعداد قضات و کارکنان دادگستری پذیرفته نیست

ساماندهی به مقررات اتحادیه های صنفی و توجه به پویایی آنها و بویژه واقعی سازی تعرفه های شغلی، زنجیره ای عظـیم از تحولات اجتماعی را موجب می شود که در نهایت جایگاه یک ملت در جهــان را رقم می زند. اهمیت این مطلب زمانی بیشتر آشکار می شود که بدانیم در چــه جهــانی زنــدگی می کــنیم، چه جریاناتی در حال شکل دادن به آن هستند و از چه روش هایی برای تسلط بر ملت ها استفاده می کنند و تاثیر بسیار مهم اتحادیه های صنفی، از جمله اتحادیه صنف مشاوران املاک، بر آینده کشور و بر رویه های کنونی در جهان چیست؟

برای پاسخ به این پرسش ها ضرورت دارد نگاهی مختصر به تحـولات کـنونی جهـان و تکنیک های رسانه ای برای مدیریت ذهن و هدایت سرمایه های مردم و نحوه عملکرد شرکت های قدرتمند جهانی داشته باشیم تا درک درستی از نقش مهم اتحادیه های صنفی در داخل کسب کنیم. این موضوعات هر چند به ظاهر ارتباطی با بحث اتحادیه های صنفی از جمله حرفه مشاوره املاک ندارد اما در عمل پیوستگی عمیقی میان آنها موجود است که به آن اشاره خواهد شد و از چگونگی گــذار از مشکلات کنونی کشور نیز پـرده بر می دارد.

 

5) هوشــیاری ملی و سرعت عمل مجلس رمز عبور از مشکلات اجتماعی و اقتصادی؛

وضعیت اقتصادی جهان، رویه های کنونی تجارت بین الملل و تکنیک های مدیریت سرمایه ها و در مقابل آنها تاثیری که اتحادیه های صنفی (از جمله اتحادیه صنف مشاوران املاک) می تواند بر آینده هر کشور داشته باشند مجموعه ای پیچیده و در هم تنیده است که هر چند یکی در عرصه بین المللی و دیگری مربوط به عرصه داخلی است اما هر یک بر دیگری اثراتی مستقیم و متقابل دارند. لذا توجه به عوامل بین المللی از یک سو و در مقابل آنها جایگاه اتحادیه های صنفی در داخل کشور از سوی دیگر، حائز اهمیت ویژه است.  

در عرصه تجارت بین الملل و مدیریت سرمایه های مردم در حال حاضر دو عامل اصلی در سراسر جهان در حال ایفای نقش موثر هستند؛ یکی فعالیت رسـانه ها برای مدیریت ذهن و به تبع آن مدیریت جریان حرکت سرمایه های مردم و دیگری که در لایه ای عمیق تر قرار دارد، فعالیت شرکت های تجاری بین المللی و قدرتمند بویژه در چارچوب مجمع جهانی اقتصاد (WEF) است که امکان بکارگیری این رسانه ها را نیز دارند؛ هر یک از این دو عامل می توانند در پیشرفت کشورهای جهان نقشی بازدارنده یا تسهیل کننده داشته باشند. لذا در تبییـن وقایع اجـتماعی و اقتصادی کشور و ارائه راهکارها، باید به مجـموع این عوامل توجه داشت.

زارع با ذکر مثالی و با اشاره به وقایع سال گذشته در کشور گفت: همه مـا ایــرانیان، چه در داخل و چه در خارج، باید در یک نقطه از تاریخ متوجه این نکته سـاده اما مــهـم بشـویم که هــیچ حکـومت خارجی در جهان دغدغه خوشـبختی ما مــردم ایـران را نــدارد. چنانکه امروز دولت هایی برای ما ابراز دلسوزی می کنند که خودشان چند ماه پیش، میلیون ها دختر و زن افغانی را در مقابل چشم جهانیان دو دستی تقدیم گروه طالبان کردند و 85 میلیارد دلار تسلیحات نیز (به جای تحویل به ارتش این کشور) در اختیار این گروه گذاشتند.

این رویداد مهم خود به تنهایی دلیـل و هشـداری بزرگ برای تک تک ما ایرانیان و زنگ خطری برای تمام ملت های جهان است که برای رسیدن به رفاه بیشتر، چشم امید به هیچ حکومت خارجی نداشته باشیم و در تبییـن تحولات جهانی دقـت بیشتری لحاظ کنیم. امید بستن به سیاستمداران خارجی برای حل مشکلات داخلی درست مانند آن است که در رقابت های جام جهانی از سرمربیان تیم های خارجی و بازیکـنان آنها انتـظار داشته باشیم به فـکر پیروزی مـا ایرانیان باشند و برای موفقیت کشور ما تلاش کنند که این سطح از خـوش باوری، یقیناً برای آنها حـیرت آور است.

به عنوان مشـاور ملکی فعال در زمینه املاک تجـاری، شخصاً به خوبی متوجه این نکته شده ام که در بسیاری از بازارهای اصلی و مراکز خرید، مغازه هایی که موقعیتی خاص و استراتژیک دارند (مثلاً مغازه های سر دو نبش پاساژ) همواره هدف انواع دسیسه ها قرار می گیرند و سایرین مدام مشتاق هستند که خودشان مـالک یا مسـتاجر آن مغـازه ها شوند تا از منافع آن بهره مند گردند. کشور ما ایران، با داشتن مختصات بی نظیر در جهان و ویژگی های منحصر به فرد در منطقه، در حکم آن مغازه دو نبش سر بازار است که دیـگران در طول تاریخ همواره چـشم به آن داشته و با روش های مختلف سعی کرده اند آن را تصـاحب یا ثروت مردمش را تملک کنند.

در این میان، برخی رسانه های خارجی از روشی استفاده می کنند که در اصطلاح عامیانه در حرفه املاک، به آن سمپاشی گفته می شود؛ به این معنا که بعضی خریداران در جلسه معامله ملک، به مخاطب خود اینگونه القا می کنند که شما در ملـک خودتان (کشور خودتان) در عذاب سختی هستید و برای رهایی از این عذاب و رسیدن به آرامش تلاش از راه های اصـولی هیچ فایده ای ندارد، پس باید آن را بفروشید یا آن را ترک کنید.

مشاهده می شود که برخی از این رسانه ها در برنامه های خود غالباً راهکاری اصـولی و عقلانی برای حل مسائل ارائه نمی دهند بلکه بیشتر رفتارهای هیـجانی را برای حل مشکلات توصیه می کنند، که یا شورش کنید، که در بهبوهه بی نظمی و آشوب، امکان تصاحب کشور برای دیگران فراهم می شود (رویکرد سریع)؛ یا مهاجرت کنید، که ثروت های شما به دست خود شما به جیب کشورهای میزبان آنها سرازیر می شود )رویکرد تدریجی(.

محتوای این قبیل رسانه ها مانند یک تبلـیغ بازرگــانی بسیار حـرفه ای عمل می کند که در آن انگیزه ترک وطن و خـروج ثروت و نیروی کار ارزان و خـرید مـلک در خارج از کشور مـدام تشویق می شود؛ البته با شکلی رسمی و در قالب اخــبار! در واقع آنچه از دیـد ما اخــبار است عملاً یک تجارت میلـیارد دلاری است که با مهــندسی ذهن مخاطبان و هدایت سرمایه های آنها رونق می گیرد.

در این رابطه به عکس آنچه تصور می شود نتیجه فضاسازی این قبیل رسانه ها فقط فراری دادن سرمایه های داخل کشور نیست بلکه کارکرد اصلی دیگـر آن، حـفظ سرمایه های مهاجرت کرده، در خارج است؛ به این معنا که، ایرانیانی که سال ها پیش وطن خود را به سوی سـراب ترک کرده و در کشورهای دیگر ملک خریده اند و با واقعیت زندگی در غـربت مواجه شده اند، با ملاحظه تصویری خوفـناک از داخل کشور خویش، حتی فکر بازگشت مجدد به وطـن را نیز از سرشان بیرون کنند.

این قبیل رسانه ها بدون انتشار حتی یک خبر مثبت، همواره تاکید ویژه ای بر حوادث تلخ و مــرور اشتباهات گذشته دارند، در حالی که اگر چنین مبنایی را برای توجیه برهم خوردن نظــم کل یک جامعه بپذیریم در این صورت تمام نظام های اقتصادی و اجتماعی جهان باید ساقط شوند؛ چراکه تقریباً همگی آنها در گذشته و حال، اشتباهاتی به مراتب فجـیع تر در کارنامه خود دارند. از جمله تاسیس داعش و احیای مجدد طالبان در قرن حاضر در زمان دو دولت چپـگرا در امریکا (دولت اوباما و بایدن) که صدها هزار جنایت و تیلیاردها خسارت را برای کل جهان رقم زده است.

این حقوقدان ادامه داد: همچنین تنها گذاردن دولت ویتنام جنوبی در مقابل دولت چپـگرا و کمونیستِ ویتنام شمالی در قرن گذشته (بر خلاف توافقات صلح پاریس)، که بازهم توسط اکثریت چپــگرا در کنگره وقت امریکا در سال 1975 انجام شد، همراه با جریاناتی که برای رییس جمهور ملی گرای وقت، ریچارد نیکسون رقم زدند (مشابه جریاناتی که برای دولت ملی گرای ترامپ ایجاد کردند)، جهت اثبات این موضوع کافی است.

زارع ادامه داد: برای داشتن دیدی مسـتند و مسـتدل در خصوص وجود استانداردهای دوگانه در برخی رسانه های جهانی می توان به سکــوت آنها در مورد آمارهای داخلی خودشان نیز اشاره کرد؛ از جمله مطابق گزارش 2023 واشنگتن پست (Washington Post)، ظرف 8 سال گذشته 8.000 نـفر و فقط در 12 ماه گذشته حدود 1110 نفر، به ضرب گلوله پلیس، در خیابان های امریکا بدون دادرسی عادلانه جان باخته اند که الزاماً همگی آنها مسلح و یا حتی مجرم نبوده اند؛ یعنی هر 24 ساعت 3 نفر!

همچنین مطابق گزارش مرکز تحقیقات پیو (Pew Research Center)، فقط در سال 2020 مجموعاً 45.222 نفر در امریکا به ضرب گلوله کشته شده اند که 54 درصد از آن خودکشی بوده است! طبق گزارشی دیگر از همین مرکز حد فاصل سال های 2019 تا 2021 تعداد شلیک های مرگبار در میان کودکان و نوجوانان زیر 18 سال، حدود 50% افزایش داشته و از 1.732 مورد در سال 2019 به 2.590 مورد در سال 2021 رسیده است.

به این آمار می توان تعداد 42.939 کشته دیگر را نیز افزود که مطابق گزارش اداره ملی ایمنی ترافیک بزرگراه ها (NHTSA) در سال 2022، فقط بر اثر حوادث رانندگی در امریکا جان باخته اند که با توجه به استاندارد بسیار بالای خودروها و جاده ها در این کشور، مشخص می شود عامل خطای انسانی و خشونت جاده ای (Road Rage) در بالاترین سطح خود قرار دارد که این امر از فشارها و آسیب های اجتماعی پرده بر می دارد؛ به گونه ای که مشاهده تصاویر درگیری های جاده ای، در کنار صحنه های غارت و زد و خورد شدید در سوپرمارکت ها (از جمله Walmart Fights) تبدیل به یک تفریح اینترنتی شده است.

همچنین مطابق آخرین آمار اعلامی از سوی دایره سرشماری ایالات متحده (USCB) در سال 2021، جمعیتی معادل 37.900.000 نفر در این کشور زیر خط فقر زندگی می کنند و به گزارش سایت رسمی وزارت کشاورزی ایالات متحده امریکا (USDA) فقط در سال 2022، در این کشور 41.189.000 نفر کوپن غــذا دریافت کرده اند؛ به این معنا که در صورت عدم پشتیبانی دولت حتی در زمینه خوراک با فقر مطلق روبرو خواهند شد که این خود مقدمه تسلط بر افراد یک ملت است.

از سوی دیگر طبق گزارش اتحادیه بین المللی مطالعات علمی جمعیت (IUSSP) در سال 2020 در این کشور تقریباً به ازای هر 100.000 نفر 8 نفر بر اثر جرایم خشن به قـتل رسیده اند که جمعیتی حدود 27.000 نفر را فقط در یک سال تشکیل می دهد؛ و مطابق گزارش ائتلاف ملی علیه خشونت خانگی (NCADV) به طور متوسط در هر 1 دقیقه 20 نفر در این کشور توسط شریک زندگی خود مورد آسیب فیزیکی جـدی قرار می گیرند که جمعیتی بیش از 10 میلیون نفر در سال را شامل می شود!

با توجه به این مثال ها سوال مهمی که ما ایرانیان باید از خود بپرسیم آن است که برخی رسانه های جهانی که همواره به فکر خوشـبخت کـردن ما ایرانیان هستند و نگـران ما بوده و در برنامه های خود، ما را تشویق به سرمایه گذاری و خرید مـلک در خارج از کشور می کنند، چرا غالباً هیچ گزارشی از آمارهای تکان دهنده داخلی خود برای ما منتشر نمی کنند؟ و چطور تصویری که از کشورهای خود به ما ارائه می دهند، غالباً مراسم جشن و پایکوبی، تفریح و شادی و اهدای جـوایز سفـارشی و امثالهم است؟

زارع با بیان این که هوشیاری نسبت به این مسائل راهبـرد یک ملت در نحوه حل مشکلات اجتماعی، اقتصادی و صـنفی را تغییر می دهد، گفت: بسیاری از مردم و حتی برخی نخبگان ما مطلع نیستند که اکثر نشریات و رسانه های معروف جهانی )از جمله ABC،BBC ، CBS، CNN، MBC، (TIME در دهه های اخیر به صورت هماهنگ، بیشتر به تفکرات احـزاب چپ و گلوبالیست گرایش داشته و منعکس کننده دیـدگاه و سـبک زنـدگی واقـعی همه مـردم غـرب نیستند و از این جهت در خود غرب نیز مورد انتقاد شدید قرار دارند.

بسیاری از این رسانه ها و شخصیت های چپ محبوبشان (که خود را به صورت معکوس، لیبرال دموکرات نامگذاری کرده و در عمل ضد آزادی و مردم سالاری گام بر می دارند) در خـود غـرب و بویژه در میان ملی گرایان، به عنوان شخصیت هایی ریـاکار (Hypocrite) شـهرت دارند که با داشتن وابستگی به صاحبان قدرت و تکنولوژی های بزرگ (Big Tech) و شرکت های چندملیتی، با استفاده از اخبار جعلی (Fake News) دروغ های نیمه را به عنوان حقیقت کامل به مخاطب عرضه می کنند و در این مسیر حتی به ملیت و کشور خود نیز علـقه ای ندارند، چه رسد به مردمان کشورهای دیگر.

وی ادامه داد: در حقیقت این رسانه ها و جریانات چـپ در عصر حاضر، نظم کنونی جهان را در قالب حکومت های مـلی (چه امریکا باشد چه ایران) قبول نداشته و به دنبال ایجاد یک نظم نوین در جهان هستند که از آن با عنوان گلوبالیسم و بازچینی بزرگ (Great Reset) یاد می کنند. این ایده رسماً در مجــمع جهــانی اقتصــاد (WEF)، در جلسه ای در شهر داووس سوییس در ماه جون سال 2020 (پس از فاجعه کرونا) مطرح شد که خود مبتنی بر طرحی 604 صفحه ای با نام بازطراحی جهانی (Global Redesign Initiative) است که در سال 2008 (حدود دوازده سـال پیــش از فاجعه کرونا) در همین مجمع ارائه شده بود.

این کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل ادامه داد: اینجاست که شرکت های تجاری بین المللی و قدرتمند به عنوان نقش آفرین دوم در عرصـه جهانی مورد توجـه واقـع می شوند، که مجمع جهانی اقتصاد (WEF)، از مراکز مهم همفکری آنها محسوب می شود. نگاهی مختصر به نحوه عملکرد این شرکت ها و چارچوب هایی که برای مدیریت جهانی در نظر گرفته اند، نقش مهم اتحادیه های صنفی (از جمله اتحادیه صنف مشاوران املاک) را در تقابل با رویکردهای انحصارطلبانه آنها در برابر ملت ها مشخص تر می سازد. 

مجمع جهانی اقتصاد که به عنوان یک سازمان لابی گر (Lobbying Organization) شناخته می شود، در ژانویه سال 1971 میلادی توسط شخصی به نام کلاوس شوآب (Klaus Schwab) تاسیس شده است که از آن زمان تا به امروز مدیریت آن را بر عهده داشته و هر ساله جلسه ای 5 روزه در شهر داووس سوییس برگزار می کند که در آن مالکان ثـروتمندترین شرکت های جهان حاضر می شوند.

مطابق اعلام رسمی این مجمع، شرکت های قدرتمند جهانی در این مجمع در خصوص چالش های بین المللی به ارائه راهکار می پردازند و قوه محرکه اصلی اجرای برنامه های آن، همین شرکت ها هستند. از اعضای جلسه مزبور در داووس می توان به شرکت های نفـتی (از جمله آرامکو عربستان سعودی، بی پی، شل، شِورون)، شرکت های غـذایی (از جمله کوکاکولا، نستله، یونیلیور)، شرکت های تکـنولوژیکی (از جمله آمازون، اپل، فیس بوک – مِتا، گوگل، مایکروسافت) و شرکت های دارویـی (از جمله آسـترازینکا، فـایزر، مـدرنا) اشاره کرد.

در این نظم نوین (که فعلاً در زمینه چالش های جهانی تمرکز دارد)، شرکت های بزرگ چند ملیتی به جای تبعیت از مقـررات دولت ها، عملاً امـکان شـکل دهی به این مقررات را دارند و به تعبیر ایوان وِک، محقق اقتصادی، این شرکت ها تبدیل به قـیّم بشـریت و از تصمیم سازان اصلی برای آینده جهان می شوند و دولـت ها که با رای مــردم انتخاب شده و با وضع قــوانین در واقع مـزاحم این شرکت ها هستند، در این نظم جدید، نقش کم رنگ تری داشته و فقط به عنوان یک سهامدار در کنار سهامداران دیگر در اداره جهان قرار می گیرند؛(Multi Stakeholder Partnerships).

این دیدگاه یکی از جریاناتی است که از آن با عنوان گلوبالیسم (جهان گرایی) یاد می شود که هرچند با حسن نیت و برای حل مشکلات بشریت و مدیریت بحران ها تدوین شده باشد، ایرادش در آنجاست که در عمـل می تواند به ضـد اهداف خـود بدل شده و جهان را در دام دیکتاتوری جدید و لاقـید شرکت های چندملیتی بیاندازد که هر بحرانی را می توانند تبدیل به یک فرصت تجاری سازند و با برتری پزشکی، تکنولوژیکی، رســانه ای، مــالی و غیره به راحتی می توانند کل جهان را تحت تاثیر خود در آورند. ایراد بزرگ دیگر آن است که این شرکت ها علی رغم امکان تاثیرگذاری بر کل جهان، با رای مردم جهان انتخـاب یا برکـنار نمی شوند.

به این ترتیب مفاهیمی چون آزادی بیان، آزادی رسانه ها، آزادی های فردی، تغــذیه، دمـوکـراسی، سلامت و بهـداشت، گردش آزاد اطلاعات، محیط زیست و غیره همگی در عمل از سوی شرکت های چند ملیتی تعریف پذیر بوده و آنها بیش از پیش می توانند در این زمینه ها تصمیم گیری و مداخله کنند. به عنوان مثال، بیل گیتس مالک شرکت مایکروسافت، در ژانویه سال 2010 (تقریباً 10 سال پیش از فاجعه کرونا)، در مجــمع جهانی اقتصاد، علناً از انجام سرمایه گذاری 10 میلیارد دلاری در زمینه واکسیناسیون جهانی خبر داد که ابراز علاقه و ورود یک برنامه نویس کامپیوتر در زمینه بهداشت و واکسیناسیون انسان ها، در خود غرب موجی از سوالات و نگرانی ها را به همراه داشته است.

انحصارگرایی در مدیریت جهانی و به تبع آن در رسانه های بین المللی، اکنون به درجه ای از بحران رسیده است که حتی رییس جمهور پیشین ایالات متحده امریکا، به عنوان یک فرد مـلی گرا (در مقابل گلوبالیست ها و چپ ها)، ناچار شد برای رساندن صدای خودش به گوش مردم کشورش، به هزینه خود یک شبکه اجتماعی مستقل از شبکه های جهانی، راه اندازی کند!(Truth Social). این رویداد به تنهایی حاوی پیامی بسیار مهم و هشداری بزرگ برای کل افراد بشریت در خصوص وضعیت حقوق و آزادی های فردی و اجتماعی در جهان آینده است.

بسیاری از شرکت های چندملیتی و بزرگ جهان که در دهه های گذشته در کشورهای اصلی خویش با مقررات سختگیرانه دولتی از جمله در زمینه های استانداردهای محیط زیستی، ضوابط حقـوقی (از جمله قانون ضد انحصار شِـرمَن)، قوانین مالیاتی، مقررات بهداشتی و غیره مواجه می شدند و مطبوعات و رسانه های آزاد و اتحـادیه های صـنفی قدرتمند نیز مزاحم فعالیت لاقید آنها بودند، رو به سوی کشورهایی آوردند که این استانداردها در آنجا وجود نداشت یا به شکلی بسیار ضعیف اجرا می شد و خبری هم از اتحـادیه های صـنفی قوی و رسانه های آزاد نبود؛ (مانند چین کمونیست و ویتنام کمونیست).

این شرکت ها به تدریج به مرحله ای از ثروت و قدرت رسیده اند که اکنون حتی در کشورهای خودشان می توانند اراده خود را بر مردم تحمیل کنند و با استفاده مؤثر از ابزار رســانه می توانند برای همه ملت ها نقش تعیین کننده تری داشته باشند و جهان را به سوی مدیریت انحصاری خود پیش ببرند. عملکرد بی سابقه و هماهنگ رسانه های جهانی در حمایت از گلوبالیسم و احزاب چپ در سال های اخیر، مؤید همین روند است؛ (مانند موضعگیری غـیر بیطرفانه بر علیه نامزدهای انتخاباتی مـلی گرا در کشورهای مختلف که تفاوتی نمی کند شینزو آبه در ژاپن بوده یا هر نامزد ملی گرای دیگر در هر کشور دیگر).

این مدیریت انحصاری، نتایج مختلفی را در زمینه های مختلف به همراه داشته است؛ به عنوان مثل در زمینه فرهـنگی، نفوذ و تبلیغ روز افزون رویکردهای چـپ و گلوبالیستی، و همزمان استفاده ابزاری از افراد مشهور (Celebrities) برای موجه جلوه دادن این رویکردها (از جمله دعوت از آنها در مجمع جهانی اقتصاد!)، همراه با تاکــید ویژه بر مفهوم تکــثر (Diversity) و حتی ایجاد تفــرق فیزیکی در بافت جمعیتی جوامع مختلف، در مجموع زمینه مساعدتری را برای تسلط بر ملت ها و ایجاد یک دیکتاتوری جهانی فراهم می کند که تا کنون آسیب های گسترده مـدنی را نیز در پی داشته است.

وی ادامه داد: افزایش تنش های اجتماعی در سراسر جهان (طبق گزارش صندوق بین المللی پول)، تضعیف نهاد خـانواده و تشویق طلاق (تکثــر)، تبلیغ روابط بیهـوده و مضـر خارج از ازدواج (تکثــر)، تمسخر اخلاقیات و افتخـار دانستن انحـرافات (تکثــر)، سقــوط از لذت های ماندگار و انسـانی به لذت های زودگذر و فــانی، موج مـاده پرسـتی و تبلیغ آشـکار شیطان پرستی، تنـزل ادبیـات و هنــرهای زیبا و جایگزینی آنها با آثاری غـریب و معماری های نامتقارن (تکثــر)، تبلیغ دخانیات و عادی جلوه دادن مصرف مواد مخـدر، از نتایج تبلیغ رویکردهای چپ افراطی در فرهـنگ جهانی بوده است.

آخرین مصداق واقعی از این جریانات را می توان در مراسم اهدای جوایز گــرمی (Grammy Awards) سال جاری میلادی مشاهده کرد که به عنوان بزرگترین مراسم سالانه موسیقی در جهان، در اختتامیه آن آشکارا مناسک شیطان پرستی به اجرا در آمد و در متن آن علـناً به نهاد خانواده حمله شد و نکته بسیار قابل تامل آن که، شرکت داروسازی بین المللی فایزر (Big Tech – Big Pharma)، تولید کننده واکسن کرونا، بلافاصله از اسپانسرهای این برنامه معرفی شد! و همزمان شبکه خبری سی بی اس (CBS)، که از رسانه های چپ و با علامت تک چشم شناخته می شود، از این مراسم با عنوان مراسم پرستش (Worship) یاد کرد.

در زمینه صـنعتی، عرضه محصولاتی که در نام و برخی ویژگی های ظاهری از یکدیگر اندکی متفاوت اما در محـتوا هـمه مشـابه هـم هستند از نتایج انحصـارگرایی این شرکت ها در عرصه تجـارت جهـانی بوده است که در دو دهه اخیر عملاً حــق انتخــاب واقــعی را از همه مصرف کنندگان سلب و در حقیقت نوعی کلاهبرداری بین المللی و یک دیکـتاتوری صنـعتی محسوب می شود.

به عنوان مثال، در صنعت عینک سازی در جهان مشاهده می کنیم که از ابتدای قرن حاضر تقریباً تمام شرکت ها و برندهای مشهور جهان (از جمله اوکـلی، بولـگاری، پـرادا، تیـفانی، چنـل، دولچه گابانا، رالـف لورن، ری بـن، گـوچی، ورسـاچه و غیره) همگی توسط یک شرکت ایتالیایی با نام لوکسوتیکا (Luxottica) خریداری و تولید شده و با نام ها و ظواهر مختلف، بدون نگرانی از وجود رقیب جدی دیگری در بازار، با هــر کیفیت و به هــر قیمت که این شرکت خودش تعیین کند (گاه تا 5 برابر قیمت شرکت سابق)، به دست مردم جهان می رسد!

این شرکت به این میزان بسنده نکرده و همچنین با خرید بزرگترین شبکه خرده فروشی عینک در امریکای شمالی با نام لنزکرفترز (Lens Crafters) و همچنین خرید فروشگاه های زنجیره ای عرضه عینک همچون پیرل ویژن (Pearle Vision) و اولیور پیپلز (Oliver Peoples) و حتی خریداری بزرگترین زنجــیره پخــش عینک آفتابی در جهــان با نام سانگلس هات (Sunglass Hut)، عملاً کل بازار عینک دنیا را در دست گرفته و به این ترتیب هر رقیب جدید دیگری، به راحتی و به بهانه های مختلف می تواند از بازار حـذف (تحـریم) شود.

طبق آنچه در سال های اخیر شاهد بوده ایم و از جـمله در رویکرد مجمع جهانی اقتصاد نیز ملاحظه می شود، شرکت های چند ملیتی اکنون این امـکان را می یابند تا با داشتن نفوذ بیشتر در عرصه مدیـریت کـل جهـان، همــین روش انحصارطلبانه را در ابعادی بسیار وسیعتر، برای اداره کشورهای جهان و رسانه های بین المللی اجـرا کنند؛ به این ترتیب که کشورها و دولت های مختلف به انضمام رسانه ها، هر یک با اسامی مختلف، ظاهراً از هم متفاوت بوده، اما در عمل همه تحت تاثیر قدرت هایی معدود، کنترل یا حداقل جهت دهی شوند و هیچ کشوری از خود استقلال عمل واقـعی نداشته باشد و جهان به سوی مدیریت انحصاری سقوط کند.

در حالی که سعــادت بشــریت زمانی تضمین می شود که کشورهای مختلف جهان با حفظ استقـلال واقــعی خود، در رقابتی ســالم و ســازنده، ناچـار به تـلاش باشـند تا برای سبقت گرفتن از سایر کشورها، نهایت رضـایتمندی و رفـاه را برای افراد ملـت خود فراهم کنند؛ به این ترتیب بـرنده اصلی این رقابت ها، مــردم کل جهان خواهند بود که از بهترین های یکدیگر بهره مند می شوند؛ و نـه آن که همه کشورها ظاهراً با اسامی مختلف اما در عمل همه توسط قدرت های بین المللی معدود کنترل یا جهت دهی شوند که بدون نگرانی از وجود رقیبی دیگر در جهان، هر چه خواستند با بشریت انجام دهند.

زارع افزود: اقدام مستقیم علیه همه ملت ها، طبیعتاً با واکنش دسته جمعی ملت ها مواجه خواهد شد؛ لذا، با بکارگیری ابزار رســانه، ملت های مختلف جهان و شخصیت های ملـی گـرا به صورت کاذب در تقــابل با یکدیگر قرار گرفته و پـس زده می شوند؛ با اتخاذ این روش، ملت ها خودبخود و در اصطکاک با هم، به مرور زمان تضـعیف شده و شخصیت های مـلی گرا خودشان یکدیگر را از میان بر می دارند و جهان در نهایت به نقطه ای می رسد که زمان برای بازچینی بزرگ (Great Reset) و تشکیل دولت گلوبالیستی واحد که انحصاراً همه چیز را، از صنعت و تکنولوژی گرفته تا رسانه و غیره در کنترل خود دارد، مساعد می شود.

در مواجهه با چنین چالش هایی، راه حل فاصله گرفتن از جهان نیست بلکه ورود آگاهانه به آن است؛ چراکه فاصله گرفتن از جهان و بی اطلاعی از امور، باعث می شود افراد یک ملت در فضایی آسیب پذیرتـر قرار گیرند؛ راهکار درست آن است که با افزایش سطح آگاهی های مردم و قوی کردن کشور از درون، فعالانه در جهان حاضر و در برابر آسیب های جدید جهانی مقاوم و ضمن احـترام به تفاوت های یکدیگر، به عنوان یک ملت متحـد در کنار سایر ملت های جهان، برای چالش های شدیدتر آماده باشیم.

در این راستا، اصلاح مقررات صنفی در مشاغل مختلف (از جمله در حرفه املاک) و ساماندهی به وضعیت اتحادیه های صنفی در سراسر کشور، دقیقاً حرکت در جهت عکس جریانات فوق است و اینجاست که ارتباط این موضوعات با یکدیگر مشخص می شود؛ چراکه بـا بهبود وضع اتحادیه های صنفی، صاحبان مشاغل و مردم عادی این امکان را می یابند تا با ارتقای سطح زندگی و آگاهی های خویش، از یک اســیر رســانه ای و بــرده تکــنولوژیکی، تبدیل به یک شـهروند صـاحب فکر در جامعه مدنی شوند که برای آینده خود در برابر قدرت های بین المللی نقش تصمیم گــیرنده دارد، نه تصمیم پــذیر.

در واقع آنچه حرکت انحصارطلبانه شرکت ها و قدرت های بین المللی را متوقف می کند و تاثیر استفاده ابزاری از رسانه ها را به حداقل کاهش می دهد، تقویت بنیان های فکری و اقتصادی در داخل و در میان اقشار مختلف جامعه است، که تبلور نهایی آن در هر حــرفه، در اتحـادیه های صـنفی ملاحظه می شود؛ در صورتی که اتحادیه های صنفی به درستی مدیریت شوند و نیازهای واقعی مردم و صاحبان مشاغل را منعکس و در همکاری با قوه مقننه آنها را مرتفع کنند، شاهد پیشرفت هایی واقعی و چشمگیر در اقتصاد، اجتماع و نظام حقوقی کشور خواهیم بود.  

برای موفقیت در این مسیر، رویکرد صحیح در حل مشکلات صنفی و اجتماعی آن است که هـنگام قانونگذاری، از پاییــن ترین اشخاص درگیر در هر طبقه اجتماعی پرسشگری به عمل آید و با تحقیق میدانی و حرکت صعودی، به بالاترین مدیران و قوانین زاینده مشکلات برسیم و در مرحله بعد در قالب اجرای پروژه های تحقیقاتی مستقل (نه با وابستگی مالی یا سازمانی)، باید از دانشگاهیان و اهل تحقیق راه حل های علـمی مطالبه شود.

رویه حل مشکلات در کشور ما تاکنون عکس این مسیر بوده است؛ به این ترتیب که نمایندگان مجلس، اتاق اصناف و سایر مسئولان برای شناخت و ساماندهی به مسائل هر صـنف غالباً به سراغ مدیران ارشد آن صنف رفته و در جلسات رسمی، پشت درهای بسته با آنها به گفتگو می نشینند؛ در حالی که در بسیاری موارد ریشه مشکلات صنفی را می توان در کم اطلاعی یا بی کفایتی خود آن مدیران جستجو کرد.

در کنار عوامل فوق تمایل به حفظ صندلی و کسب ترفیع از عوامل بسیار مهمی است که باعث می شود برخی مدیران به جای پیگیری حقوق مردم و تلاش برای ایجاد تحول در صنف خود، بیشتر به فکر حفظ سمت و ایجاد حاشـیه امـن برای خویش باشند و برای مقامات بالاتر خود چندان تولـید زحـمت نکنند.

راه حل این مشکل نیز آن است که پیش از انتصاب به مسئولیت های اجتماعی، از هر مدیر برنامه کار اجرایی مشخص خواسته شود و در بازه های زمانی معین گزارشی از تحولات انجام شده از آنها مطالبه و به مردم اعلام شود و برای عدم انجام برنامه ها در صورت نبود عذر موجه، جریمه سنگین در نظر گرفته شود؛ وجود چنین سازوکاری از بدو امر مانع ورود مدیران نالایق در راس امور می شود.

زارع مساله دیگر را عادت های اجتماعی نادرست عنوان کرد و گفت: عادت های اجتماعی ما ایرانیان تا حدود زیادی شباهت به عادت های اقتصادی ما دارد؛ به عنوان مثال در بخش املاک شاهد هستیم که مدت های طولانی مردم از انجام معاملات ملکی خودداری می کنند اما در یک بازه زمانی کوتاه با دریافت یک سیگنال اقتصادی، ناگهان بسیاری از مردم برای انجام معاملات ملکی هجوم می آورند و قیمت ها چند برابر می شود.

همین رویه در مسائل اجتماعی نیز مشهود است؛ ملاحظه می شود که بسیاری از مردم عادی و نخبگان برای مدت های طولانی در سکوت تقریباً کامل به سر می برند اما ناگهان با یک رویداد اجتماعی ناگوار عده ای به خیابان ها هجوم آورده و نخبگان تازه شروع به تجزیه و تحلیل مسائل کشور می کنند و تنش های اجتماعی به نقطه اوج می رسد، به طوری که بر ارزش پول ملی نیز تاثیر می گذارد.

بخش قابل توجهی از این فرهنگ سکوت، بازهم ناشی از فضاسازی های رسانه ای است که مانند یک سیمیلاتور یا دستگاه حقیقت مجازی (V.R.) در برابر دیدگان جامعه قرار دارد و در آن از مـردم نزد مدیران، تصویر یک جمعیت مستعد گمراهی ارائه می شود (برخی رسانه های داخلی) و از مدیران در نزد مردم تصویر یک سیستم هولناک و غیرقابل پیشرفت (برخی رسانه های خارجی).

در این فضای مسموم رسانه ای و شکاف میان مردم و مدیران است که امکان ماهیگیری از سوی قدرت های خارجی که برای بی نظمی و آشوب در کشورهای سرشار از منابع لحظه شماری می کنند، فراهم می شود؛ اقشار دانشگاهی و اهـل تحقیق نیز در چنین فضایی بیش از همه در تحلیل درست مشکلات دچار احـتیاط می شوند و غالباً برای پرهیز از انـگ ها و قضاوت های سطـحی دیگران و از تـرس متـهم شـدن به حمایت از این و آن، سکوت را در مسائل اجتماعی ترجیح می دهند.

همین خودسانسوری باعث حضور و خودنمایی افراد فاقد تخصص یا ذینغع در این حوزه ها می شود و به مرور زمان چرخه ای تصاعدی از گــره های اجتماعی شکل می گیرد که در نهایت نظـم و آرامش عمــومی را که ستون های اصلی پیشـرفت جــامعه مــدنی هستند به خطر می اندازد؛ و وقتی این ستون ها فرو ریخت، سقف بر سر همه خراب خواهد شد.

اکنون، جای خالی شخصیت های دانشگاهی مستقل، اهل تحــقیق و اقشار متخصص در حل مشکلات اجتماعی را افرادی از خواننده ها، بازیگران، ورزشکاران و سایر شخصیت های مشهور رسانه ای پر کرده اند که از آنها بیشتر برای کنترل رفتار جمعیت ها و بویژه شکل دادن به طرز فکر جوانان استفاده می شود. حضور و اظهار نظر گسترده این افراد در خصوص مسائل اجتماعی و سیاسی همانقدر اشتباه است که استادان جامعه شناس یا حقوقدانان کشور شروع به تحلیل بازی های ورزشی کنند!

سکوت نخبگان و دانشگاهیان در زمینه مسائل جمعی دو پیامد بسیار نامطلوب دیگر نیز به همراه دارد: از یک سو مسئولان داخلی با گرفتار شدن در روزمرگی اداری گمان می کنند لابد همه چیز وفق مراد است و مردم از امور راضی هستند و مردم نیز گمان می کنند لابد مسئولان در حال پیگیری مشکلات آنها هستند؛ در حالی که آسیب های اجتماعی در واقع مسکوت مانده و به این ترتیب مشکلات به تدریج پشت سد سکوت جمع شده و ناگهان فـوران می کند.

پیـامد دوم و بسیار خطرناک تر آن است که قدرت های خارجی با ملاحظه سکوت نخبگان و دانشگاهیان در مسائل اجتماعی دچار این سـوءتفاهم می شوند که مردم عادی این جامعه متوجه این موضوعات نیستند و همزمان با مشاهده عده ای قلیل که برای حل مشکلات داخلی چشم امید به سیاستمداران خارجی دوخته اند، عملاً به این نتیجه می رسند که برای چنین افراد سهل انگاری می توان نقشه کشید و با دادن وعده زندگی بهتر ابتدا کشورشان را دچار آشوب و سپس ثروت های انسانی و مادی شان را غارت کرد.

زارع از جامعه دانشگاهی کشور خواست برای حل مشکلات اجتماعی راه حل های منطقی و عـلمی خود را از طریق رسانه ها با جامعه به اشتراک بگذارند و در این زمینه دریـغ نکنند؛ در غیر این صورت جـای خـالی آنها را طبیعتاً افراد فاقد سررشته پر خواهند کرد که در نبود تخصص و دانش کافی، ناخواسته و حتی با حسـن نیـت، کشور را در مسیر بحران های شدیدتر و غـیرقـابل بازگـشت قرار خواهند داد.

حل مشکلات اجتماعی روندی است طـولانی، زمــان بـر و مستلزم ممـارست، که موفقیت در آن یک شـبه به دست نمی آید، بلکه فقط با گام های اصــولی، عقلانی و حسـاب شده امکانپذیر است. اشخاصی که با روش های احســاسی، هیجــانی و شـتابـزده، یک شبه و یک دفعه قصد حل همه مشکلات اجتماعی را داشته اند تاکنون جز خسارت بیشتر و پشـیمانی دستاورد دیگری به بار نیاورده اند.

زارع با ذکر مثالی، تجربه شخصی خود را بیان کرد و گفت: به عنوان یک شهروند معمولی، در رشته خودم، در دو مصاحبه در سال های 1393 و 1394 با عنوان «آسیب شناسی کانون وکلا و اهمیت استقلال آن»، و نیز با عنوان «مجلس نسبت به… نحوه پذیرش وکلا هوشیار باشد»، برخی نواقص مهم قانونی در زمینه حرفه وکالت را مطرح کرده و راهکارهای خروج از آن را نیز ارائه دادم.

بررسی و تصویب این راهکارها در مجـلس حدود 7 سال به طول انجامید لیکن در نهایت به خواست پروردگار، با توجه و پیگیری حقوقدانان کشور و همت مجلس کـنونی، این اطلاع رسانی در سال گذشته به ثمر نشست و در قالب قانون به ده ها سال انحصار و مشکلات مترتب بر آن نه فقط در حوزه وکالت دادگستری بلکه در حوزه کارشناسان رسمی و دفاتر اسناد رسمی که زیرمجموعه قـوه قضـاییه هستند نیز، پایان داد. لــذا، ملاحظه می شود که پیگیری از راه های اصــولی ثمربخش بوده و نتایج آن برای کشور ماندگار است.

تصویب و اجرایی شدن این قبیل قوانین مهم، در کنار برخی اقدامات اساسی دیگر، از جمله ایجاد محدودیت در واردات اجناس خارجی که بازاری 85 میـلیـون نفری (معادل بیش از یک درصد از جمعیت کل جهان) را از دسترس شرکت های مهم بین المللی خارج می سازد، طبیعتاً بی تابی قدرت های جهانی را در پی دارد چراکه آنها به خوبی می دانند که حل مشکلات قانونی در زمینه اصناف، اتحادیه ها و صنایع مختلف نقطه آغاز صــعود یک اقتـصاد و رشد یک ملت و پله اول ظهور یک رقیب و مزاحم جدید در عرصه جهانی است و نقطه پایان درآمدهای آنها از محل فروش محصولات خود و مهاجرت نیروی کار ارزان، انتقال سـرمایه و نیز فرار مغزها.

این کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل در بخش دیگری از این یادداشت گفت: در واقع رویه این قدرت ها عمـلاً چنین بوده است که تا وقتی یک کشور مستقل با اشتباهات مدیریتی خود، باعث ایجاد نارضایتی در میان مردم و فرار سرمایه ها به سوی آنها می شود، اجازه می دهند به مسیر خودش ادامه دهد و در رسانه های خود برای مردم آن کشور مدام ابراز دلسوزی و همدردی می کنند و به این ترتیب التهاب بیشتری ایجاد و سرمایه های بیشتری به سوی خود سرازیر می کنند.

وی ادامه داد: اما همین که با تصویب قوانین جدید و اصلاح و تغییر، آرام آرام کشوری به خواسته های مردمش نزدیک می شود و درست زمانی که در مقـایسه با گذشـته کمترین فاصله را با نقطه تعادل دارد و یا حداقل به سوی آن در حال حرکت و در تلاش است، پس از ده هــا ســال ناگــهان به یـاد آزادی های مردم آن کشور می افتند! و تلاش می کنند از طریق بی نظمی و آشوب و یا حتی جنگ، آن کشور را متوقف و دوباره به عقب باز گردانند.

در علم حقوق تجارت بین الملل و حقوق رقابت، به این قبیل روش ها، رفتار متقلبانه (Fraudulent Conduct) یا رقابت مـکارانه گفته می شود؛ به این معنا که مثلاً یک شرکت قدرتمند قدیمی با ملاحظه پیشرفت یک شرکت جدید و مستقل، تلاش می کند در بـازار (در جامعه جهانی) او را بی اعـتبار سازد و کارکنانش را دعوت به همــکاری (مهــاجرت) و یا تحریک به اعتراض و اعتصاب می کند.

قرن گذشته، قرن پیشرفت های باورنکردنی در زمینه صنعت و تکنولوژی بود که به همراه خود تمرکز ثروت و قدرت در دست خانواده ها، گروه ها و شرکت هایی خاص در جهان را به همراه داشته است که تمایل به گسترش هر چه بیشتر قدرت خود دارند. این امری طبیـعی است؛ چراکه قــدرت میـل به بی نهـایت دارد مگر آن که مانعی در مقابل آن بایسـتد؛ مانند آنچه در مورد فراماسون ها شاهد بوده ایم که چندین قرن پیش متشکل از صنف بنایان بودند و به مرور زمان با افزایش ثـروت و قـدرت، توهـّم برتـری از مردم عادی جامعه و سودای مدیریت کل جهان را پیدا کردند.

قرن کـنونی باید قـرن حضور فعال اقتصــاددانان، جــامعه شـناسان و حـقــوقدانان در عرصه های مختلف اجتماعی باشد؛ چراکه ثروتمـندترین ها، الــزاماً نخــبه ترین ها و با اخــلاق ترین ها نیــستند و نــباید این امکان را داشته باشند که بتوانند به جـای هـمه، بـرای هـمه تصمیمگیری نمایند؛ (روندی که عکس آن در جهان در حال شکل گیری است) و هیچ چیز نمی تواند جلوی این حرکت تمامیت خواهانه را بگیرد، جز ضوابط حقوقی و قواعد اقتصادی که از دل نیازهای واقـعی همه اقشار جـامعه برخاسته باشد و چارچوب حقوقی و اقتصادی کشورها را به گونه ای تنظیم کند که امکان ایجاد هـرگونه انحصـار توسط یک قشر از جامعه به ضرر باقی اقشار جامعه از میان برود.

در این خصوص پیشنهاد می شود کشورمان ایـران با همکاری دانشـگاه های بـرتـر کشـور، سازمانی بین المللی جهت بررسی علمی و چاره اندیشی برای خروج از بحران کنونی انحصارطلبی در جهان تاسیس کند و با دعوت از اندیشمندان کشورهای مختلف، در این زمینه صـاحب ابتـکار باشد؛ چراکه این مساله دیگر فقط متوجه کشورهای در حال توسعه نیست بلکه بویژه پـس از فاجعه کرونا و وقایع مرتبط به آن، این خطـر نزد مردم سراسر جهان کاملاً احساس شده و انحصـارطلبی، اکنون لبه شمشیر خود را به سوی مردم کشورهای پیشرفته نیز گرفته است و می تواند اراده واقعی ملت های مختلف را به صلاحدید خود پـس بزند و یا حتی شکل دهد.

تقویت بنیان های داخلی بویژه در اتحادیه های صنفی نقش مهمی در مواجهه با معضلات کنونی در جهان دارد و در این مسیر دشوار ملــت هایی موفق خواهند بود که ضمن حفظ هوشیاری نسبت به این مسائل با تکیه بر خـرد و بصیرت (هر دو در کنار هم)، اختلافات کاذب با یکدیگر و با سایر ملت ها را کنار گذاشته و ضمن احــترام به تفـاوت ها (و نه دامن زدن به آنها) با حفظ اتحــاد از موانع پیـش رو عــبور کنند و نباید فراموش کرد که در قبال آسیب هایی که دیگران در طول تاریخ به کشور ما زده اند سخت ترین انتقام، جبران اشتباهات و ارتقای خویشـتن است.

نمی توان انکار کرد که در داخل مانند همه کشورهای دیگر، مشکلات زیادی موجود هست که بسیاری از آنها به مرور زمان برطرف شده و خواهد شد؛ لیکن این ایرادات داخلی نباید ما را از خطـرات و مفاسد خارجی غافل کند و فضای جهانی را بهـشت بـرین فرض کنیم؛ همچنین، هرگونه اختلاف نظری که در هر زمینه ای میان ما وجود دارد به خود مــا مــردم ایــران مربوط است و نـه به قدرت های خارجی؛ دخالت قدرت های خارجی از سر دلسوزی و برای حل مشکلات مـا مردم ایـران نیست که اگر بـود، ابتدا مشکلات مردم خودشان را برطرف می کردند.

درک این موضوع نیز حائز اهمیت است که پیشرفت یک ملت فقط منوط به تصمیم و اراده یک دولت نیست؛ بلکه بیش از هر چیز محصول بیـنش اجــتماعی و عمـلکرد جــمعی مردم آن کشور است که با عبــور از منــافع شخــصی خود و در نظر گرفتن منــافع جمعی محقق می شود و حاصل آن در هر رسته شغلی، در اتحادیه های صنـفی تبلور پیدا می کند که مهمترین ساختار برای حرکت اقتصادی کشور هستند.

بسیار شنیده ایم که گفته می شود مشاوران املاک چنین هستند و وکـلا چنان، مهندسین چنین هستند و پزشکان چنان، مسئولان شهرداری چنین هستند و ماموران مالیات چنان و غـیره؛ اما غالباً فراموش می کنیم که مجموع این افراد در نهایت خـود مــا مـردم ایران هستیم که از نقش موثر خویش در حرفه خود و اثر اقداماتمان بر جامعه و بر آینده کشور و نسل های بعد غـافلیم.

رها کردن اموری که مستقیماً در حیطه اقتدار و وظایف خود ما قرار دارد و به جای آن پرداختن به امور آسمان ها، از عادات اشتباه دیگری است که باید به آن توجه و در خود برطرف سازیم و بدانیم که هر یک از ما اگر در رشته تحصیلی و در حرفه خویش به وظایف اجتماعی و صنفی خود توجــه کنیم و در دایره کوچک خودمان، کار خود را به درسـتی انجام دهیم، امکان ندارد در مجموع کار کشور به درسـتی پیش نرود.

تردیدی نیست، بهبود شرایط حرفه ای در یک قشر از جامعه، باعث ارتقــای ســلامت تمـام اقشار آن جامعه است و ساماندهی به حرفه مشاوره املاک در کنار سایر مشاغل و صنایع، گام بسیار مهم دیگری برای رسیدن به رفـاه مـلی و آرامـش اجـتماعی است و در این مسیر سرعت عمل مجلس باید با سرعت فراگـردهای اجـتماعی همپایی داشته باشد.

رسیدن به این مقصود زمانی میسر می شود که تک تک افراد یک ملت، نه با احساسات و هیجـانات، بلکه با روشنایی چـراغ علــم و منطــق، به سراغ حل مشکلات اجتماعی خود بروند و اطمینان داشته باشند که اگر حـرف حــق، از مسـیر حــق، به درسـتی بیان و راهـکاری به حــق نیز برای آن ارائه شود، یقــیناً بر کـرسی خواهد نشست؛ این بخشی از نظم و ریاضیات این جهان است که در کنار ایــمان به پـروردگار، سرنوشت یک ملـت را درخــشان می سازد.

یادداشت از: امیر رضا زارع محقق و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل و مشاور امور ملکی در تهران

انتهای پیام/