گردشگری زیر سایه؛ چگونه مازندران از ویلاخوابی خارج شود؟

به گزارش کا 118، مازندران از دیرباز به عنوان استان مسافرپذیر و مردمان آن به عنوان مردمی مهمان نواز شهره بوده است و گزارش‌های متعدد از ارقام چند ده میلیونی مسافران سالانه و همچنین رتبه نخست در مسافر پذیری به صراحت گویای این مدعا است. 

اما از سخنان تکراری و مقدمات وقت‌گیر که بارها و بارها در گزارش های متعدد رسانه‌ای مطرح شده بگذریم، حداقل طی یک دهه اخیر وزن پدیده ویلاسازی، سکونت غیربومیان، اراضی فروشی و یا هر اصطلاحتی منوط به فروش خانه های مسکونی به غیربومیان برای سکونت در حال سنگین تر شدن است. این پدیده که در گذشته تنها محدود به مناطق ساحلی و جلگه‌ای میشد، امروزه حتی تا مرتفع‌ترین مناطق کوهستانی و روستاهای ییلاقی کشیده شد.

گواه این ادعا نیاز به اعداد و ارقام ندارد، زیرا نگاهی به مهم ترین مناطق گردشگرپذیر استان تاکیدی بر شرایط بحرانی دارد. با وجود اینکه مازندران سراسر ظرفیت و ویژگی برای پایگیری یا توسعه گردشگری است، اما لازم است اشاره کنیم به برخی از ناب ترین مناطق که امروز تقریبا خالی از سکنه بومی شده و به مناطقی مملو از ویلاهای لوکس برای غیربومیان بدل شده است. کلاردشت، جواهرده رامسر، چمستان، نور ، روستای کندلوس، پلور آمل و بسیاری از مناطق استان که امروز بیشتر به مناطق لوکس پایتخت شباهت دارد تا محیطی آکنده از زیبایی طبیعی و فرهنگ ناب بومی. 

حتی اگر از خروج غیربومیان و نابودی هویت بومی در برخی مناطق بگذریم، در این مناطق صنعت گردشگری هم شکل نگرفته است و صرفا به اراضی کشاورزی، طبیعی و روستایی تبدیل به ویلا شده روبرو هستیم. البته نباید با سیاه نمایی از سرمایه گذاری های پراکنده در بخش های ساحلی و جلگه ای چه در حوزه اقامت و هتل داری و چه در حوزه سرگرمی بگذریم، اما وزن این سرمایه گذاری در برابر هجوم گسترده خانه دومی ها بسیار نامتوازن است. حتی برخی مناطق شهری همچون شهر سرخرود محمودآباد ناحیه ای کاملا غیر بومی را تجربه کرده که هر روز در حال گسترش است .

آمارهایی که از داده‌های مرکز آمار ایران استخراج شده و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، در پایان سال ۹۹ تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۵ هزار و ۲۳۶ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد و  مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد در رتبه دوم قرار گرفته است. البته این آمار مربوط به مجموعه های رسمی و دارای مجوز است در حالی که در برخی روستاهای استان آژانس‌های املاک غیر مجاز به تعداد بسیار در حال فعالیت هستند. برای مثال تنها در شهرستان نور بیش از ۲ هزار مشاور املاک وجود دارد که نشان از بازار گرمی خرید و فروش ملک دارد که یکی از آنها ویلاهای لوکس است.

با نگاه به چنین فضایی رشد گردشگری مسئله پیچیده و تا حدودی دشوار به نظر می رسد. گردشگری که بیش از هر چیزی بر مدار اقامت می چرخد و سرمایه گذاری در این بخش نیز بیش از هر مسئله ای دیگر بر اقامت متکی است. گردشگری در مازندران با چنین شرایطی ابتدا نیازمند پاسخ به سوالاتی اساسی و سپس راهکاری مناسب دارد.

بنیادی‌ترین پرسش این است که چگونه و چرا ویلاسازی و ویلاخوابی به عنوان ۲ پدیده نوظهور طی ۲ دهه اخیر جای گردشگری به شکل استاندارد و اصولی را در استان مازندران گرفته است؟ پاسخ به این سوال می تواند خود راه برون رفت این ابر بحران ویلاسازی را برطرف یا حداقل مدیریت کند. 

یک پرسش و پاسخ های متعدد

ابتدا باید گفت که انتظار نمی رود پاسخ این پرسش گزارش در یک جمله و یا حتی یک عامل خلاصه شود. پدیده های اجتماعی به هر شکل و در هر قواره‌ای از مناسبت ها و عناصر مختلف و برخی مواقع متضاد ریشه می گیرند و محصول درآمیختن یا همنوایی عناصر متعددی هستند. به همین منظور نمی توان شکل‌گیری و تعمیق پدیده ویلاسازی و خانه دومی‌ها در مازندران را محصول یک تصمیم، تفکر، اقدام و یا به طور کل یک عامل دانست.

شاید کارشناسان متعددی در بخش های دولتی، حوزه گردشگری و حتی مالی وجود داشته باشند تا توضیح مناسبی برای این پاسخ داشته باشند اما برای درک مستقیم این چرایی به سراغ کارشناس حوزه مسکن در مازندران و از انبوه سازان استان رفتیم. مسعود دهقان از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن به خبرنگار کا 118گفت: سرمایه عظیمی هر ساله وارد استان مازندران می شود که به دلایل مختلف نه تنها وارد گردشگری نمی شود، بلکه حتی به حوزه های صنعتی و تولید نیز ورود نمی کند.

وی در ادامه گردشگری را پرسودترین حوزه فعالیت اقتصادی برای مازندران دانست و افزود: نخستین عامل در جذب سرمایه گذاری در بخش مسکن تصور اشتباه از سودآوری آن است. بر خلاف تصور بسیاری، گردشگری اصولی و استاندارد میتواند بیش از سرمایه گذاری صرف بر بخش مسکن دارای ارزش افزوده، گردش سرمایه و حتی اشتغالزایی و ایجاد بسترهای رفاه اجتماعی را فراهم آورد که متاسفانه هیچ‌یک از این گفته ها یا در باور دارندگان سرمایه شکل نگرفته و یا آموزش داده نشده است.

این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه انبوه سازی نیز شکل جدیدی از اسکان غیربومیان است، گفت: گذشته از همه دلایل وابسته و غیرمستقیم، در پاسخ به سوال شما باید گفت که مقصر اصلی خود اداره کل گردشگری به عنوان نهادی تصمیم‌گیر و تصمیم ساز است. برخلاف شعارهای پر زرق و برق مدیران که همواره گردشگری و توجه به این بخش را به عنوان تیتر سخنانشان استفاده می کنند، هیچگاه گردشگری در مازندران به عنوان یک اقتصاد مستقل آموزش، مدیریت و باور نشده است.

دهقان با اشاره به سفرهای خود به چندین کشور گردشگرپذیر دنیا همچون ترکیه، امارات متحده عربی و سنگاپور بیان کرد: در تمامی این کشورها گردشگری به عنوان یک اقتصاد باور شده و تمامی تصمیم ها بر پایه این باور شکل می گیرد. به عبارت دیگر به جای وابستگی گردشگری به نهادهای دیگر، بخش های مختلف اجرایی و خدماتی به گردشگری وابسته هستند اما در مازندران این مسئله عکس است.

وی ادامه داد: حتی در کشور نیز برخی استانها و شهرها همچون اصفهان، تبریز و کیش نیز این باور شکل گرفته است که حتی کوچک ترین مجوز ولو غیر مرتبط نیز باید پیوست گردشگری داشته باشد. در حالیکه هیچکدام از این شهرها چه از لحاظ جاذبه و چه از لحاظ میزان مسافر جایگاه مازندران را ندارند.

به گفته این فعال بازار مسکن، طی چندین سال گذشته به طور فزاینده شاهد ساخت و سازهای بی رویه، لوکس که با ضائقه و توان مردم بومی همخوانی ندارند روبه رو هستیم که در کنار تغییر کاربری های افراطی که با هیچ اصول معماری و آمایش سرزمینی همخوانی ندارد جایی برای نفس کشیدن گردشگری و توجیه پذیری سرمایه گذاری در این بخش باقی نگذاشته است.

دهقان نحوه ویلاسازی به خصوص در مناطق روستایی را بی منطق و غیر قابل توجیه عنوان کرد و گفت: روستاهای مازندران بزرگترین ذخیره گاه های گردشگری هستند در حالی که امروز بطور کامل تغییر شکل یافته و به بزرگترین محل اقامت غیربومیان تبدیل شده اند. پس ابتدا باید در حوزه کلان از این روند قارچ مانند جلوگیری شود تا بتوان برای مدیریت سرمایه به سمت گردشگری فضاسازی کرد و این مسئولیت نهاد گردشگری است.

کیفیت و قیمت سد راه توسعه گردشگری

این کارشناس بازار مسکن در ادامه بیان کرد: در این میان باید به نکته مهم دیگری اشاره کنیم که شاید از لحاظ فنی لازم است مورد تحلیل کارشناسان گردشگری قرار گیرد اما اشاره آن خارج از لطف نیست. باید اعتراف کرد که صنعت گردشگری در مازندران و مجموعه های فعال در این بخش نیز اصلا با جامعه هدف و بازار تقاضا همخوانی ندارد.

دهقان برای توضیح بیشتر ادامه داد: برای مثال در حوزه اقامت باید گفت که اقامت در مازندران آنهم در حد استاندارد بسیار گرانتر از برخی کشورهای منطقه هزینه دارد. مثلا یک شب اقامت در هتل پنج ستاره استان برابر با یک سفر به جزیره کیش است که اصلا مشخص نیست از چه الگویی پیروی می کند. البته باید در پنج ستاره بودن این هتل ها نیز شک کرد زیرا هرکدام از این ستاره ها بر مبنای خدماتی است که برخی از آنها اصلاً ارائه نمی شود.

او گفت: در حوزه بوم گردی نیز شرایط به همین منوال است و هیچ استانداردی در کیفیت خدمات و نرخ گذاری ها وجود ندارد. نرخ مصوب داریم اما این نرخ مصوب از هیچ الگویی پیروی نمی کند. در کنار این مسئله باید به فقر زیرساخت های تفریحی استان نیز اشاره کنیم که همگی در کنار هم اقامت در ویلا را توجیه پذیرتر از اقامت در مجموعه های گردشگری و حتی استفاده از تورهای مسافراتی می کند.

دهقان تاکید کرد: باید خود را جای مسافر بگذاریم و ببینیم اصلا چرا باید در مجموعه های اقامتی اسکان یافت در حالی که با قیمت بسیار کمتر و آزادی بیشتر میتوان ویلا اجاره کرد و یا حتی خرید؟ بسیاری با هزینه ای چند میلیاردی با خرید یک ویلا هم از اقامت و هم از محلی برای سفر، استراحت و تفریحی دائمی برخوردار می شوند و از طرف دیگر سرمایه شان هم حفظ و هر روز با ارزشتر می‌شود. پس می توان گفت که با کنار یکدیگر قرار دادن تمامی این مسائل نمی توان گردشگر را قانع کرد که گردشگر بماند و تبدیل به خانه دومی و یا حداقل یک مسافر می شود.  

رنسانس، راه نجات گردشگری از تله مهمان پذیری

شاید موضوع کیفیت زیرساخت های گردشگری بهترین و نزدیک ترین گذاره برای رسیدن به راه حلی جهت برون رفت از سایه سنگین گسترش خانه دومی ها و ویلاسازی و ویلاخوابی باشد. پارسا سپهری کارشناس جهانگردی و گردشگری در این باره به خبرنگار کا 118گفت: گردشگری مازندران باید از لاک سنتی خارج شود و همانند کشورهایی همچون ترکیه ، امارات ، مالزی ، سنگاپور ، ارمنستان و چین وارد فاز رنسانس و نوزایی شود.

به گفته سپهری منظور از نوزایی در گردشگری تحلیل وضعیت کنونی، انتخاب هدف مشخص و به دور از کلی گویی، برنامه ریزی عملیاتی برای رسیدن به این هدف، فاصله گیری از شیوه های سنتی چه در تصمیم و چه در اجرا و از همه مهم تر ضمانت اجرا برای تمامی این مجموعه تغییرات است.

وی همچنین به مسئله ارتقا کیفیت زیرساخت های گردشگری و تنوع بخشی به آن اشاره کرد و گفت: متاسفانه اقامت لوکس در ویلاها بسیار پیشتازتر از مجموعه های گردشگری است. منظور از لوکس توجه فقط به افراد پولدار یا صاحب سرمایه نیست ، بلکه منظور ایجاد فضایی برای گردشگرانی که هزینه و فایده می کنند.

کارشناس گردشگری با تاکید بر تنوع بخشی به حوزه اقامتی، تفریحی و زیرساخت ها در استان افزود: برخلاف بخش ویلاخوابی و ویلاسازی که شاهد انواع قیمت ها و نوع گسترده هستیم، این میزان تنوع در حوزه گردشگری دیده نمی شود.

سپهری همچنین به دریازدگی گردشگری در استان اشاره کرد و گفت: متاسفانه با وجود سرمایه گذاری عظیم غیربومیان در حوزه کوهستانی، جنگلی و روستایی، اما همچنان مسئولان قافل از این بخش درگیر ساحل و دریا هستند که به طور طبیعی مسافر و بازدید کننده خود را دارد. 

وی در پایان بار دیگر گردشگری را نیازمند رنسانسی عمیق دانست و تاکید کرد: تا زمانی که تصور نوزایی و نگاه استاندارد و جهانی برای گردشگری شکل نگیرد، همچنان باید شاهد فاصله گیری ویلاخوابی و افزایش تمایل غیر بومیان جهت اقامت دائمی در این بخش باشیم.